FAQ & Hilfestellung

Geförderter Wohnbau sind Wohnungen, deren Bau oder Sanierung das jeweilige Bundesland mit günstigen Darlehen oder Zuschüssen unterstützt. Das senkt die monatliche Belastung. Bauen können gemeinnützige Bauvereinigungen, aber auch Gemeinden oder gewerbliche Bauträger. Im Gegenzug gelten Regeln wie Einkommensgrenzen und die Nutzung als Hauptwohnsitz. Bei Mietwohnungen zahlst du beim Einzug oft einen Finanzierungsbeitrag.

In Österreich ist die Wohnbauförderung Ländersache. Jedes der neun Bundesländer hat eigene Förderrichtlinien, Einkommensgrenzen und Förderhöhen. Die Abwicklung erfolgt über die jeweilige Landesregierung bzw. deren Wohnbauabteilung.

Man unterscheidet zwei große Gruppen. Die Objektförderung unterstützt den Bau von Miet- und Eigentumswohnungen und Eigenheimen mit günstigen Landesdarlehen oder Zuschüssen, dazu kommt die Sanierungsförderung. Die Subjektförderung hilft direkt deinem Haushalt, etwa mit einem Eigenmittelersatzdarlehen für den Finanzierungsbeitrag (zum Beispiel in Wien) oder mit Wohnbeihilfe für die laufenden Kosten. Die Programme regelt jedes Bundesland selbst.

Gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV) sind Genossenschaften, GmbHs oder AGs, die die Landesregierung nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) anerkannt hat und die jedes Jahr ein Revisionsverband prüft. Sie dürfen nur kostendeckende Mieten und Preise verlangen und Gewinne nur in engen Grenzen ausschütten. Deshalb wohnst du dort im Schnitt deutlich günstiger als bei privaten Vermietern.

Das WGG ist das Bundesgesetz für gemeinnützige Bauvereinigungen in Österreich. Kern ist das Kostendeckungsprinzip: Deine Miete richtet sich nach den Kosten des Hauses, nicht nach dem Markt. Gewinnausschüttungen sind eng begrenzt, das Eigenkapital bleibt dauerhaft für gemeinnütziges Wohnen gebunden. Die Wohnbauförderung regelt nicht das WGG, sondern jedes Bundesland selbst.

Gemeinnützige Bauträger dürfen für Miete oder Kauf nur ein Entgelt verlangen, das ihre Kosten deckt: Finanzierung von Grund und Bau, Erhaltung, Verwaltung und Rücklagen, dazu eine begrenzte Verzinsung ihrer Eigenmittel. Höher, aber auch niedriger als nötig darf es nicht sein. Überschüsse bleiben für den gemeinnützigen Wohnbau gebunden. Beim späteren Kauf deiner Mietwohnung zählt zusätzlich der Verkehrswert.

Eine zentrale Warteliste gibt es nicht. Du lässt dich direkt bei gemeinnützigen Bauträgern vormerken, je nach Bundesland auch oder nur beim Gemeindeamt. In Wien brauchst du für Gemeindewohnungen und einen Teil der geförderten Wohnungen das kostenlose Wiener Wohn-Ticket der Wohnberatung Wien, den Großteil der geförderten Wohnungen vergeben die Bauträger aber selbst. Vormerkungen musst du oft jährlich verlängern.

Gemeindewohnungen vermietet die Stadt oder Gemeinde selbst, einen gesetzlichen Kaufanspruch gibt es nicht. Welche Kosten in Wien beim Einzug anfallen, erfährst du aktuell bei Wiener Wohnen. Genossenschaftswohnungen errichten gemeinnützige Bauträger. Oft zahlst du einen Finanzierungsbeitrag, den du beim Auszug abzüglich 1 % pro Jahr zurückbekommst. Geförderte Genossenschaftswohnungen kannst du unter bestimmten Voraussetzungen später kaufen.

Für die meisten, die länger bleiben wollen, ja. 2025 zahlten Haushalte in Genossenschaftswohnungen laut Statistik Austria im Schnitt 8,8 € pro m² inklusive Betriebskosten, in privaten Mietwohnungen 12,1 €. Befristet sind nur 4,9 % der Verträge, privat 50 %. Dafür brauchst du meist einen Finanzierungsbeitrag, den du beim Auszug abzüglich 1 % pro Jahr zurückbekommst, und Geduld bei der Suche. Dazu kommen Einkommensgrenzen und die Pflicht zum Hauptwohnsitz.

Die Grenzen legt jedes Bundesland selbst fest, gestaffelt nach Haushaltsgröße. In Wien liegt sie für eine Person bei 61.280 € netto im Jahr (Stand 2026), für geförderte Miet- und Gemeindewohnungen gleichermaßen. Meist zählt das Nettoeinkommen deines Haushalts. Wer genau mitzählt, regelt jedes Land. Tirol und Vorarlberg rechnen mit Monatswerten. Aktuelle Werte veröffentlichen die Länder, in Wien die Wohnberatung Wien.

Nein, nicht zwingend. EU-, EWR- und Schweizer Bürger sind in der Regel gleichgestellt. Für Drittstaatsangehörige regelt das jedes Bundesland anders: In mehreren Ländern reicht der Titel „Daueraufenthalt EU“, andere verlangen mehr als 5 Jahre Hauptwohnsitz, Erwerbszeiten und Deutschkenntnisse, in Tirol ist die Staatsbürgerschaft bei geförderten Mietwohnungen kein Kriterium. Willst du die Wohnung später kaufen, gelten strengere Regeln.

Es zählt das Nettoeinkommen deines Haushalts: brutto minus Sozialversicherung und Lohnsteuer, meist aus dem Vorjahr (Lohnzettel L16 oder Steuerbescheid). Wer mitzählt, regelt jedes Bundesland selbst: In Tirol zählen etwa nur du und dein Partner voll, Einkommen von Kindern bleibt oft ganz oder teilweise außen vor. Gehalt, Pension, Arbeitslosengeld und erhaltener Unterhalt zählen meist, Familienbeihilfe und Pflegegeld nicht.

Für geförderte Genossenschaftswohnungen gilt meist: Nach dem Einzug muss die Wohnung dein Hauptwohnsitz sein. Ob du vorher im Ort gemeldet sein musst, hängt vom Vergabeweg ab. Für das Wiener Wohn-Ticket brauchst du 2 Jahre durchgehend Hauptwohnsitz in Wien. In Tirol und Vorarlberg zählen bei Vergabe durch die Gemeinde Melde- und Arbeitsjahre im Ort. Bewirbst du dich direkt beim Bauträger, gelten seine Regeln.

Eine allgemeine Altersgrenze gibt es nicht. Wenn du den Mietvertrag unterschreibst, musst du in der Regel volljährig sein, also mindestens 18. Altersgrenzen gelten vor allem bei Sonderprogrammen: Junges Wohnen und Startwohnungen richten sich je nach Bundesland an Menschen unter 25 bis unter 35 und sind oft befristet. Betreutes oder altersgerechtes Wohnen ist meist für Menschen ab 60 oder mit Pflege- oder Betreuungsbedarf gedacht.

Grundsätzlich ja. Meist musst du aber die Wohnung, in der du bisher wohnst, binnen 6 Monaten nach dem Einzug aufgeben, auch wenn sie dir gehört. In Salzburg hast du 1 Jahr Zeit, in Oberösterreich gilt das schon mit dem Einzug. Ausnahmen gibt es etwa aus beruflichen Gründen, wenn Eltern oder Kinder dort wohnen, oder bei bloßem Miteigentum. Strenger sind Vorarlberg, das Burgenland und Tirol: Dort zählt Eigentum schon bei der Vergabe.

Meist brauchst du einen Lichtbildausweis, Staatsbürgerschaftsnachweis oder Reisepass (aus Drittstaaten: Aufenthaltstitel), Geburtsurkunde und aktuelle Einkommensnachweise aller mitziehenden Personen, etwa Jahreslohnzettel oder Einkommensteuerbescheid. Je nach Fall kommen Meldebestätigung, Heirats- oder Scheidungsurkunde und Nachweise für Dringlichkeit oder Bonuspunkte dazu. Die genaue Liste hängt von Bundesland und Bauträger ab.

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Hast du eine geförderte Genossenschaftswohnung über 40 m² gemietet und beim Einzug einen ausreichend hohen Finanzierungsbeitrag gezahlt, kannst du frühestens nach 5 Jahren den Kauf beantragen. Der Bauträger muss dir dann einen Fixpreis anbieten, der meist vom Substanzwert ausgeht und den Verkehrswert berücksichtigt. Deine Miete zählt in der Regel nicht als Anzahlung. Für Gemeindewohnungen gilt das nicht.

Der Finanzierungsbeitrag ist ein einmaliger Grund- und Baukostenbeitrag, den du meist beim Einzug in eine Genossenschaftswohnung zahlst. Er senkt deine Miete. Ziehst du aus, bekommst du ihn binnen acht Wochen zurück, vermindert um 1 % pro Jahr ab Benützungsbewilligung bzw. Erstbezug des Hauses und um offene Forderungen. Deinen Betrag berechnet der Finanzierungsbeitrag-Rechner.

Kaufst du deine gemietete Wohnung, legt dir der gemeinnützige Bauträger einen Fixpreis vor. Er geht meist vom Substanzwert aus, berücksichtigt den Verkehrswert und muss mindestens dem Buchwert entsprechen. Bar zahlst du den Fixpreis minus Finanzierungsbeitrag (1 % Abschreibung pro Jahr) und anteilige Darlehen, die du übernimmst. Beim Kauf im Neubau zählen die Errichtungskosten. Einen offenkundig überhöhten Preis kann das Gericht prüfen.

Ja, aber mit Bindungen. Hast du den Kauf ab August 2019 beantragt, zahlst du bei einem Verkauf binnen 15 Jahren dem Bauträger die Differenz zwischen Verkehrswert und deinem Kaufpreis nach, bei früheren Anträgen gilt das 10 Jahre lang. Vermietest du, ist die Miete 15 Jahre lang mit dem Richtwert gedeckelt. Auf den Gewinn fallen 30 % Immobilienertragsteuer an, außer die Hauptwohnsitzbefreiung greift. Eine Mietwohnung kannst du nicht verkaufen.

Du zahlst ein kostendeckendes Entgelt: Tilgung und Zinsen der Baudarlehen, Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (seit April 2026 je nach Gebäudealter höchstens 0,61 bis 2,41 Euro pro m²), Verwaltung, Rücklage und Umsatzsteuer. Dazu kommen Betriebskosten wie Wasser, Müll und Versicherung sowie Heizung und Warmwasser, bei Messung großteils nach Verbrauch. 2025 lag der Schnitt bei 8,8 Euro pro m² mit Betriebskosten, ohne Heizung (privat: 12,1 Euro).

Beim Kauf einer zuvor geförderten Mietwohnung werden bestehende Förderdarlehen in der Regel übernommen oder abgelöst. Die Konditionen (z. B. zinsgünstige Landesdarlehen) können bestehen bleiben. Details klärst du am besten direkt mit dem Bauträger und der zuständigen Förderstelle.

Ganz ohne Eigenmittel ist selten, mit wenig geht es öfter. Bei „Junges Wohnen“ in Oberösterreich zahlst du keine Eigenmittel, in Niederösterreich höchstens 6.000 €, bei SMART-Wohnungen in Wien höchstens 60 € pro m². Wiedervermietete Wohnungen in älteren Häusern haben oft einen niedrigeren Beitrag, und Wien und Kärnten bieten Landesdarlehen für den Beitrag an. Der Preis dafür: Weniger Eigenmittel bedeutet meist eine höhere Miete und oft keine spätere Kaufoption.

Meist meldest du dich direkt beim gemeinnützigen Bauträger für ein Projekt an, er vergibt dann die Wohnung. Teils vergeben auch Gemeinden oder das Land, in Vorarlberg etwa die Standortgemeinde, in Niederösterreich das Land bei Wohnungen mit N-Logo. In Wien läuft ein Teil der geförderten Wohnungen über das Wiener Wohn-Ticket mit Bonuspunkten. Laut WGG zählen vor allem Wohnungsbedarf, Haushaltsgröße und Einkommen, oft auch die Wartezeit.

Dringlichkeit beschreibt, wie akut dein Wohnbedarf ist, etwa bei Überbelag, gesundheitlichen Einschränkungen, drohendem Wohnungsverlust oder häuslicher Gewalt. Wien, die Städte Innsbruck, Salzburg und Graz sowie die Gemeinden in Vorarlberg rechnen das in Punkte um, die deine Reihung bestimmen. In Wien ersetzen seit 22. September 2026 Bonuspunkte den begründeten Wohnbedarf. Bei Bauträgern zählen oft auch Vormerkzeit, Haushaltsgröße und Einkommen.

Ja, du kannst dich bei mehreren gemeinnützigen Bauträgern gleichzeitig vormerken lassen. Das erhöht deine Chancen auf eine passende Wohnung. Achte darauf, dass du die Voraussetzungen jedes Bauträgers und Projekts einzeln erfüllst und die jeweiligen Fristen einhältst.

Eine feste Wartezeit gibt es nicht. Sie hängt von Region, Lage, Wohnungsgröße und Dringlichkeit ab. In Wien entscheiden seit 22. September 2026 bei Gemeindewohnungen vor allem Bonuspunkte. Mehrere Vormerkungen und schnelles Reagieren, etwa mit Immo-Spezl, erhöhen deine Chancen. Eine verlässliche Wartezeit für deine aktuelle Situation nennt dir nur der Bauträger, deine Gemeinde oder in Wien die Wohnberatung Wien.

Meist ja. Beim Bauträger bewirbst du dich gezielt für Projekte in deiner Wunschgegend. In Wien siehst du über das Wiener Wohn-Ticket passende Gemeinde- und geförderte Wohnungen und meldest dich selbst für höchstens 3 gleichzeitig an. In der Stadt Salzburg oder in Graz bekommst du dagegen konkrete Angebote, und enge Standortwünsche können die Wartezeit verlängern. Lehnst du Angebote ab, kann das Folgen haben.

Das hängt davon ab, wer die Wohnung vergibt. In Wien zählt bei Gemeindewohnungen und manchen geförderten Wohnungen jedes abgelehnte Angebot, bei dem du erstgereiht warst: Ab dem zweiten wirst du 3 Monate gesperrt, danach länger. In Graz, Salzburg und Innsbruck verlierst du nach mehreren Ablehnungen deine Vormerkung und musst eine Sperrfrist abwarten. Bei gemeinnützigen Bauträgern gelten eigene Regeln, frag vor einer Absage nach.

Melde dich bei mehreren gemeinnützigen Bauträgern in deiner Wunschregion an und, wo es das gibt, zusätzlich bei Gemeinde, Land oder in Wien für das Wiener Wohn-Ticket. Halte alle Vormerkungen aktuell, schau auch auf frei werdende Wohnungen statt nur auf Neubauten und bleib bei Lage und Größe flexibel. Leg deine Unterlagen vorab bereit und reagiere sofort: Über das Wiener Wohn-Ticket kannst du dich nur 48 Stunden lang für eine freie Wohnung anmelden.

Die wichtigste Quelle sind die Websites der gemeinnützigen Bauträger: Dort stehen Neubauprojekte, sofort verfügbare Wohnungen und Formulare zur Vormerkung. Dazu kommen je nach Region öffentliche Stellen wie das Wiener Wohn-Ticket, das NÖ Wohnservice, die Wohnbaubörse des Landes Steiermark oder in Innsbruck die Plattform der Stadt. Einen Teil der Wohnungen vergeben Gemeinden direkt an vorgemerkte Personen, oft ohne Inserat. Eine zentrale Plattform für alle Angebote gibt es nicht.

Eine Garantie gibt es nicht, und viele Vergabesysteme reihen nach Bedarf statt nach Anmeldedatum. Ohne lange Vormerkliste geht es aber manchmal: Die Wiener GESIBA etwa vergibt sofort verfügbare Wohnungen unabhängig von Vormerkungen und zeigt sie nur auf ihrer Website. Dazu kommen frei finanzierte Wohnungen, für die keine Einkommensgrenze der Wohnbauförderung gilt, und Regionen mit weniger Andrang. Wer solche Angebote früh sieht und sofort reagiert, kann deutlich schneller einziehen.

Das hängt von deinem Ersparten und deinen Plänen ab. Beim Erstbezug zahlst du den vollen Finanzierungsbeitrag, ziehst in einen Neubau mit niedrigem Erhaltungsbeitrag und wartest oft länger. Bei einer Wiedervermietung zahlst du meist nur den Betrag, den dein Vormieter zurückbekommt, und siehst die Wohnung vor der Zusage. Dafür ist der Erhaltungsbeitrag in älteren Häusern höher, und für eine spätere Kaufoption zählen nur Beiträge zu den Grundkosten.

Fast alle Reparaturen zahlt die gemeinnützige Bauvereinigung. Nach § 14a WGG muss sie das Haus samt Fenstern erhalten und seit 2016 auch in deiner Wohnung fast alles, etwa Therme, Strom- und Wasserleitungen. Du zahlst Leuchtmittel, Ausmalen, Tapeten und Bagatellreparaturen wie einen neuen Duschkopf, außerdem die Wartung, etwa der Therme. Melde Schäden sofort schriftlich. Hast du einen Schaden selbst verschuldet, muss die Bauvereinigung ihn trotzdem beheben, kann aber Ersatz von dir verlangen.

Ja, mit Regeln. Ausmalen oder Tapezieren darfst du ohne Anfrage. Wesentliche Veränderungen wie ein neues Bad oder neue Leitungen musst du der Bauvereinigung vorher anzeigen. Lehnt sie nicht binnen zwei Monaten ab, gilt ihre Zustimmung als erteilt (§ 9 MRG). Bei manchen Umbauten kann sie einen Rückbau beim Auszug verlangen. Für bestimmte Investitionen bekommst du beim Auszug Ersatz, abzüglich einer jährlichen Abschreibung, wenn du ihn rechtzeitig schriftlich mit Rechnungen anmeldest.

Meist ja. Ein eigenes Gesetz gibt es nicht, es zählen Mietvertrag, Hausordnung und ABGB. Zierfische, Ziervögel oder Hamster in Aquarium oder Käfig darf dir der Vermieter laut OGH nicht per Formularvertrag verbieten. Für Hunde und Katzen darf er Beschränkungen vorsehen, eine Zustimmung aber nicht willkürlich verweigern. Frag vor dem Einzug schriftlich nach. Stört dein Tier die Nachbarn erheblich oder beschädigt es die Wohnung, drohen Schadenersatz und im Extremfall die Kündigung.

Nur an nahe Angehörige. Ziehst du aus, darfst du den Mietvertrag nach § 12 MRG an Ehe- oder eingetragene Partner und Verwandte in gerader Linie wie Kinder oder Eltern abtreten, wenn sie die letzten 2 Jahre mit dir in der Wohnung gelebt haben, an Geschwister nach 5 Jahren. Nach deinem Tod treten diese Personen und Lebensgefährten ein, wenn sie mit dir dort gewohnt haben und die Wohnung dringend brauchen. Freunde haben kein solches Recht, sie brauchen einen eigenen Vertrag.

Schriftlich und eigenhändig unterschrieben, eine formlose E-Mail reicht nicht. Ohne andere Regel im Vertrag gilt ein Monat Frist zum Monatsletzten, vereinbart sein kann auch mehr. Befristete Verträge kannst du nach dem ersten Jahr mit drei Monaten Frist kündigen. Den Finanzierungsbeitrag bekommst du binnen acht Wochen nach der Räumung zurück, minus 1 % pro Jahr. Investitionen musst du binnen 14 Tagen ab Zustellung der Kündigung an die Bauvereinigung schriftlich anmelden.

Aussuchen kannst du den Nachmieter meist nicht: Die Bauvereinigung vergibt die Wohnung, oft gemeinsam mit Gemeinde oder Land. Vorschlagen darfst du nur, wenn das vereinbart ist. Eine Ablöse nur dafür, dass jemand die Wohnung bekommt, ist nach § 27 MRG verboten und kann zehn Jahre lang zurückgefordert werden. Für Möbel oder Investitionen ist eine Ablöse bis zu ihrem aktuellen Wert erlaubt. Bei einem neuen Vertrag zahlt der Nachmieter den Finanzierungsbeitrag an die Bauvereinigung, nicht an dich.

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