Genossenschaftswohnung: So wird dein Einkommen berechnet

Netto, meist aus dem Vorjahr, je nach Land für den ganzen Haushalt: So berechnest du das Einkommen für eine Genossenschaftswohnung, mit Lohnzettel-Formel und Rechenbeispiel.

Genossenschaftswohnung: Welches Einkommen zählt?

Für eine geförderte Genossenschaftswohnung zählt nicht dein Bruttogehalt, sondern ein Nettowert: vereinfacht das, was nach Sozialversicherung und Steuer übrig bleibt. Wie genau gerechnet wird, legt jedes Bundesland in seinem Wohnbauförderungsrecht selbst fest. In Wien knüpft das Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG) am Einkommen nach dem Einkommensteuergesetz an, rechnet bestimmte steuerfreie Bezüge hinzu und zieht die Einkommensteuer ab. Die Vorarlberger Förderrichtlinie fasst den Regelfall kurz zusammen: Jahresbrutto minus Sozialversicherung minus Lohnsteuer.

Drei Fragen entscheiden über dein Ergebnis: wessen Einkommen zählt, welche Einkünfte zählen und welcher Zeitraum gilt. Beim Zeitraum ist meist das vergangene Kalenderjahr maßgeblich. Die Stadt Wien geht etwa beim Eigenmittelersatzdarlehen vom Jahreslohnzettel des Vorjahres aus, für das Wiener Wohn-Ticket verlangt die Wohnberatung einen aktuellen Einkommensnachweis. In Oberösterreich zählt nach Angaben des Landes bei Mietwohnungen das Haushaltseinkommen des Kalenderjahres vor der Wohnungszuweisung, bei einer Überschreitung kann der Durchschnitt der letzten drei Kalenderjahre herangezogen werden. Niederösterreich akzeptiert laut seinen Wohnungsförderungsrichtlinien wahlweise den Jahreslohnzettel des Vorjahres, die Lohnbestätigung eines der drei Monate vor dem Stichtag oder die Nachweise der letzten drei Kalenderjahre.

Achte auch darauf, ob dein Land mit Jahres- oder Monatswerten arbeitet. Tirol prüft nach seiner Wohnbauförderungsrichtlinie ein Zwölftel des jährlichen Familieneinkommens, Vorarlberg teilt den Jahresnettobetrag ebenfalls durch zwölf, Wien weist seine Grenzen als Jahreswert und zusätzlich auf 14 Monatsbezüge umgerechnet aus. Die konkreten Grenzwerte für 2026 findest du im Artikel zu den Einkommensgrenzen je Bundesland.

Wessen Einkommen zählt zum Haushaltseinkommen?

Meist wird das Einkommen aller Personen zusammengerechnet, die mit dir einziehen. Bei Kindern, erwachsenen Mitbewohnern und Partnern gibt es aber deutliche Unterschiede zwischen den Ländern, wie deren Gesetze und Förderrichtlinien zeigen:

Wohnst du in Kärnten oder bist du unsicher, ob ein Mitbewohner zu deinem Haushalt zählt, frag vor der Bewerbung bei der Wohnbauförderung deines Landes oder direkt beim Bauträger nach.

Was zählt als Einkommen und was nicht?

Grundsätzlich zählen die regelmäßigen Einkünfte, von denen dein Haushalt lebt. Bei manchen Leistungen sind sich die Länder einig, bei anderen nicht. Die Wiener Beispiele stammen aus den Regeln der Stadt für das Eigenmittelersatzdarlehen, das gesetzliche Grundprinzip steht im Wiener Wohnbauförderungsgesetz. Ein Überblick:

Angestellt: So rechnest du mit dem Lohnzettel (L16)

Als Arbeitnehmerin oder Arbeitnehmer brauchst du meist den Jahreslohnzettel L16 des Vorjahres, den dein Arbeitgeber ausstellt. Die Stadt Wien beschreibt für das Eigenmittelersatzdarlehen eine Rechnung, mit der du dein Jahresnettoeinkommen gut selbst ermitteln kannst:

1. Nimm das Bruttoeinkommen laut Kennzahl 210.
2. Zieh die Sozialversicherungsbeiträge ab: Kennzahl 230 und 225, aber nicht 226.
3. Zieh die Lohnsteuer laut Kennzahl 260 ab. Das Ergebnis ist dein Jahresnettoeinkommen.

Hast du im Vorjahr den Arbeitgeber gewechselt, das Dienstverhältnis unterbrochen oder hat sich dein Einkommen geändert, rechnet die Stadt Wien beim Eigenmittelersatzdarlehen mit den letzten drei Monaten hoch. Das Nettoeinkommen dieser drei Monate wird durch drei geteilt und mit der Zahl der Bezüge pro Jahr multipliziert, meist 14.

Andere Länder setzen anders an. Niederösterreich nimmt die steuerpflichtigen Bezüge laut Kennzahl 245 des L16, ohne die mit festen Sätzen versteuerten Bezüge nach § 67 Abs. 3 bis 8 EStG, rechnet steuerfreie Leistungen wie Arbeitslosengeld, Wochengeld oder Krankengeld hinzu und zieht die Lohnsteuer ab. Im Burgenland werden laut Förderrichtlinie des Landes von den Bruttobezügen des Vorjahres unter anderem Sozialversicherung, Kammerumlage, Werbungskosten, Pendlerpauschale und Lohnsteuer abgezogen. Salzburg verlangt grundsätzlich den Bescheid der Arbeitnehmerveranlagung für das Vorjahr. Lohnzettel gelten dort nur bei berücksichtigungswürdigen Gründen, zum Beispiel wenn du im Vorjahr nur eine bezugsauszahlende Stelle hattest. Welche Nachweise du sonst noch brauchst, liest du im Artikel zu den Unterlagen für die Bewerbung.

Selbständig: Einkommensteuerbescheid statt Lohnzettel

Bist du selbständig, zählt in der Regel dein letzter Einkommensteuerbescheid. Der Stadt Wien zufolge wird beim Eigenmittelersatzdarlehen vom „Gesamtbetrag der Einkünfte“ die „Steuer nach Abzug der Absetzbeträge“ abgezogen. Nach einer Neugründung brauchst du zusätzlich eine Bestätigung deiner Steuerberatung. Die Länder setzen unterschiedlich an, manche rechnen steuerliche Begünstigungen wieder hinzu:

• Oberösterreich: Als Einkommen gilt der wirtschaftliche Reingewinn nach Einkommensteuer und öffentlichen Abgaben, oder deine Privatentnahmen, wenn sie den Betriebsgewinn übersteigen. Nachzuweisen sind der Einkommensteuerbescheid und eine Bestätigung der Steuerberatung über die Privatentnahmen.
• Tirol: Ausgangspunkt ist das Einkommen nach § 2 Abs. 2 EStG. Hinzugerechnet werden unter anderem Gewinnfreibetrag, Sonderausgaben und Veranlagungsfreibetrag, abgezogen wird die Einkommensteuer.
• Niederösterreich: Gesamtbetrag der Einkünfte minus Einkommensteuer. Verluste einer Person werden nicht mit dem Einkommen anderer Haushaltsmitglieder verrechnet, sondern mit null angesetzt.
• Vorarlberg: Gefordert sind die Einkommensteuerbescheide der letzten drei Jahre sowie Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung oder die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung.

Ein Verlustjahr drückt dein Haushaltseinkommen also nicht automatisch nach unten: Niederösterreich, Oberösterreich und Vorarlberg rechnen Verluste nicht gegen. Hast du sowohl ein Gehalt als auch selbständige Einkünfte, klär am besten vorab mit der Förderstelle deines Landes oder dem Bauträger, welche Nachweise gelten.

Rechenbeispiel: Einkommen eines Paares in Wien

Ein Beispiel mit erfundenen Zahlen, gerechnet nach der Methode der Stadt Wien für das Eigenmittelersatzdarlehen. Es zeigt den Rechenweg, keine verbindliche Prüfung. Die Wohnberatung Wien prüft das Einkommen für das Wohn-Ticket anhand deiner eigenen Nachweise. Wie sie dabei rechnet, erfährst du aktuell immer direkt bei der Wohnberatung Wien.

1. Person A hat einen Jahreslohnzettel für das Vorjahr: 50.000 € brutto (Kennzahl 210), 9.000 € Sozialversicherung (Kennzahlen 230 und 225) und 7.500 € Lohnsteuer (Kennzahl 260). Jahresnetto: 50.000 minus 9.000 minus 7.500 ergibt 33.500 €.
2. Person B hat im Vorjahr den Job gewechselt. Netto der letzten drei Monate: 2.100 €, 2.100 € und 2.150 €, zusammen 6.350 €. Hochgerechnet: 6.350 geteilt durch 3, mal 14 ergibt rund 29.633 €.
3. Haushaltseinkommen: 33.500 € plus 29.633 € ergibt rund 63.133 € netto im Jahr.

Bekommt das Paar ein Kind, erhöht die Familienbeihilfe das Einkommen nicht, weil sie nicht als Einkommen gilt. Beim Wiener Wohn-Ticket gibt es laut Wohnberatung Wien außerdem eine Grenze nach unten: Die Miete der Wohnung darf nicht höher sein als 50 % des Haushaltseinkommens. Mit welcher Miete und welchen Nebenkosten du rechnen solltest, erklärt der Artikel zu den laufenden Kosten einer Genossenschaftswohnung.

Knapp über der Grenze? Rechne nach den Regeln deines Landes genau nach. In Niederösterreich werden etwa Freibeträge für erhöhte Werbungskosten oder wegen Behinderung abgezogen, in Oberösterreich kann bei einer Überschreitung der Durchschnitt der letzten drei Jahre zählen. Verbindlich prüft aber immer die zuständige Stelle, in Wien etwa die Wohnberatung, sonst die Wohnbauförderung deines Landes oder der Bauträger.

Neben dem Einkommen für die Genossenschaftswohnung zählen weitere Voraussetzungen, etwa Hauptwohnsitz sowie Staatsbürgerschaft oder Aufenthaltstitel. Passt alles, kommt es vor allem auf Tempo an: Immo-Spezl sammelt Angebote gemeinnütziger Bauträger aus ganz Österreich und benachrichtigt dich per Push, E-Mail oder Telegram, sobald eine passende Wohnung auftaucht.