Gemeindewohnung und Genossenschaftswohnung ohne Staatsbürgerschaft

Gemeindewohnung oder Genossenschaftswohnung ohne österreichische Staatsbürgerschaft? Hier liest du, was für EU-Bürger und Drittstaatsangehörige je Bundesland gilt.

Gemeindewohnung und Staatsbürgerschaft: die Grundregel

Einen österreichischen Pass brauchst du für eine geförderte Wohnung in den meisten Fällen nicht. Wer ohne Staatsbürgerschaft zum Zug kommt, hängt aber davon ab, ob du EU-Bürger bist oder aus einem Drittstaat kommst, in welchem Bundesland du suchst und ob es um eine Gemeindewohnung, eine geförderte Mietwohnung oder eine Wohnung mit Kaufoption geht. Jedes Bundesland regelt das in seinen eigenen Förderbestimmungen.

Für alle gemeinnützigen Bauvereinigungen gilt zusätzlich das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Es verpflichtet sie, ihre Tätigkeit vorrangig auf die Wohnversorgung von drei Gruppen auszurichten: österreichische Staatsbürger, ihnen gleichgestellte Personen und Ausländer, die sich seit mehr als fünf Jahren ununterbrochen und legal in Österreich aufhalten und ein Prüfungszeugnis des Österreichischen Integrationsfonds (ÖIF) vorweisen. Das ÖIF-Zeugnis entfällt, wenn es dir aus gesundheitlichen Gründen nicht zumutbar ist (amtsärztliches Gutachten) oder wenn du deinen Hauptwohnsitz in Österreich erst nach dem 60. Geburtstag begründet hast. Das Gesetz verlangt einen Vorrang für diese Gruppen, einen ausdrücklichen Ausschluss aller anderen enthält es nicht. Wer konkret zum Zug kommt, regeln die Förderbestimmungen der Länder.

EU-Bürger, EWR und Schweiz: weitgehend gleichgestellt

Personen, die durch das EWR-Abkommen begünstigt sind, stellt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz österreichischen Staatsbürgern gleich. Viele Landesregeln nennen zusätzlich Schweizer Staatsangehörige ausdrücklich, etwa in Wien, Niederösterreich, Kärnten, Vorarlberg und im Burgenland. Oberösterreich bezieht in seinem Wohnbauförderungsgesetz auch Familienangehörige von Unionsbürgern im Sinne der EU-Freizügigkeitsrichtlinie ein.

Als EU-Bürger solltest du deinen Aufenthalt belegen können. Kärnten verlangt dafür laut seiner Förderrichtlinie für Mietwohnungen bei Bauvorhaben, die ab 1. Jänner 2026 erstmals baubewilligt wurden, ausdrücklich eine Anmeldebescheinigung oder eine Bescheinigung des Daueraufenthalts. Welche Unterlagen sonst noch üblich sind, findest du in der Unterlagen-Checkliste für die Bewerbung.

Genossenschaftswohnung als Drittstaatsangehöriger: Regeln je Bundesland

Für Menschen aus Nicht-EU-Staaten unterscheiden sich die Regeln stark. Manche Länder verlangen einen dauerhaften Aufenthaltstitel, andere eine Mindestwohndauer, Erwerbszeiten und Deutschkenntnisse, Tirol verzichtet bei Mietwohnungen ganz auf das Kriterium. Die Tabelle zeigt die Vorgaben für geförderte Mietwohnungen laut den Wohnbauförderungsgesetzen und Richtlinien der Länder, für Wien laut Wohnberatung Wien.

Unabhängig von der Staatsbürgerschaft gelten überall auch die Einkommensgrenzen. Die aktuellen Werte findest du im Überblick zu den Einkommensgrenzen für geförderte Wohnungen.

Asylberechtigte und subsidiär Schutzberechtigte

Für Menschen mit Schutzstatus gibt es eigene Regeln. In Wien reicht laut Wohnberatung Wien der Status als anerkannter Flüchtling für das Wohn-Ticket. Vorarlberg und das Burgenland zählen sowohl Asylberechtigte als auch subsidiär Schutzberechtigte zum berechtigten Personenkreis. Niederösterreich stellt beide Gruppen nach seinen Wohnungsförderungsrichtlinien nur gleich, wenn sie Deutschkenntnisse nachweisen. Bei geförderten Mietwohnungen kommen dort dieselben Bedingungen wie für Drittstaatsangehörige dazu: mehr als 5 Jahre Hauptwohnsitz und die geforderten Erwerbszeiten.

Wien: Gemeindewohnung ohne Staatsbürgerschaft oder Genossenschaft?

In Wien meldest du dich mit dem Wiener Wohn-Ticket für Gemeindewohnungen und für geförderte Wohnungen an. Bei der Gemeindewohnung ist die Staatsbürgerschaft also klar geregelt: Österreich, EU, EWR oder Schweiz, anerkannter Flüchtling oder „Daueraufenthalt EU“. Das gilt nach Angaben der Wohnberatung Wien für alle Personen, die mit dir einziehen. Für minderjährige Kinder genügen Staatsbürgerschaftskriterium und Hauptwohnsitz in Wien.

Erfüllst du diese Kriterien nicht, empfiehlt die Wohnberatung Wien, dich direkt an Bauvereinigungen und gemeinnützige Genossenschaften zu wenden. Sie vergeben den großen Teil der geförderten Wohnungen. Dort läuft die Vergabe über den jeweiligen Bauträger, und auch er ist an den Vorrang nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz gebunden. Weitere Unterschiede zwischen beiden Wohnformen erklärt der Vergleich Gemeindewohnung oder Genossenschaftswohnung.

Kaufoption und Eigentum: strengere Regeln

Willst du die Wohnung später kaufen, wird es enger. Wo es einen gesetzlichen Anspruch auf nachträglichen Kauf der Genossenschaftswohnung gibt, steht er nur Personen aus dem vorrangigen Kreis des Gemeinnützigkeitsgesetzes zu, also Staatsbürgern, Gleichgestellten und Ausländern mit mehr als fünf Jahren legalem Aufenthalt und ÖIF-Zeugnis. Bei geförderten Wohnungen darf der Bauträger anderen Mietern auch freiwillig kein Kaufangebot machen, solange die Förderung aufrecht ist. Mehr zur Kaufoption bei Genossenschaftswohnungen liest du im eigenen Artikel.

• Niederösterreich: Geförderte Wohnungen gehen nur an österreichische Staatsbürger oder Gleichgestellte ins Eigentum.
• Steiermark: Die Übertragung ins Wohnungseigentum ist nur an Staatsbürger oder Gleichgestellte erlaubt.
• Vorarlberg: Laut Vergaberichtlinie des Landes bekommen Drittstaatsangehörige wegen des Ausländergrundverkehrs eine Kaufanwartschaftswohnung nur, wenn ihnen die Staatsbürgerschaft bereits zugesichert ist.

So gehst du ohne österreichischen Pass vor

1. Status klären: Prüf, welchen Aufenthaltstitel du und alle Haushaltsmitglieder haben und seit wann ihr in Österreich hauptgemeldet seid. Mehrere Länder verlangen den Nachweis für alle, die einziehen.
2. Nachweise sammeln: Je nach Land brauchst du ein Deutschzeugnis, oft auf Niveau A2, und Belege über deine Einkünfte oder Versicherungszeiten in Österreich.
3. Beim Bauträger nachfragen: Ob dein Status im konkreten Projekt reicht, sagt dir der Bauträger. Bei Unklarheiten im Einzelfall kannst du dich auch an die Wohnberatung deines Landes oder an die Arbeiterkammer wenden.
4. Schnell sein: Geförderte Wohnungen sind begehrt. Immo-Spezl sammelt Angebote gemeinnütziger Bauträger aus ganz Österreich und meldet neue Inserate per Push, E-Mail oder Telegram. Beachte auch die Regeln zum Hauptwohnsitz in der Genossenschaftswohnung.