Genossenschaftswohnung als Hauptwohnsitz: Pflicht und Ausnahmen

Muss die Genossenschaftswohnung dein Hauptwohnsitz sein und brauchst du vorher einen Wohnsitz im Ort? Regeln je Bundesland, Nebenwohnsitz und Untervermietung erklärt.

Genossenschaftswohnung und Hauptwohnsitz: zwei verschiedene Fragen

Wer nach „Genossenschaftswohnung Hauptwohnsitz“ sucht, meint meist eine von zwei Fragen. Erstens: Musst du schon vorher in der Gemeinde oder im Bundesland gemeldet sein, um dich bewerben zu dürfen? Zweitens: Muss die Wohnung nach dem Einzug dein Hauptwohnsitz sein? Die zweite Frage beantworten die Förderregeln für geförderte Wohnungen in der Regel mit Ja, wie die Beispiele weiter unten zeigen. Bei der ersten kommt es darauf an, wer die Wohnung vergibt: die Stadt, die Gemeinde, das Land oder der gemeinnützige Bauträger selbst.

Rechtlich ist dein Hauptwohnsitz die Unterkunft, die du zum Mittelpunkt deiner Lebensbeziehungen machen willst. Hast du mehrere Wohnsitze, musst du jenen als Hauptwohnsitz angeben, zu dem du das überwiegende Naheverhältnis hast. Dafür zählen laut Meldegesetz unter anderem die Aufenthaltsdauer, die Lage von Arbeitsplatz oder Ausbildungsstätte und der Wohnsitz deiner Familie. Weitere Wohnsitze werden als Nebenwohnsitz gemeldet.

Brauchst du vorher einen Hauptwohnsitz in der Gemeinde?

Ob du schon vor der Bewerbung im Ort gemeldet sein musst, hängt vom Vergabeweg ab: Vergeben Stadt, Gemeinde oder Land, gelten deren Regeln, bewirbst du dich direkt beim Bauträger, gelten seine. Wie die Wege im Einzelnen funktionieren, erklärt der Artikel Wie bekomme ich eine Genossenschaftswohnung?

Wien: Für das Wiener Wohn-Ticket brauchst du nach Angaben der Wohnberatung Wien seit mindestens 2 Jahren deinen Hauptwohnsitz in Wien. Erlaubt sind nur kurze Unterbrechungen von bis zu 7 Tagen. Über das Wohn-Ticket findest du Gemeindewohnungen sowie geförderte Wohnungen in Miete oder Eigentum, und wer seit vielen Jahren in Wien hauptgemeldet ist, bekommt einen Wien-Bonus bei den Bonuspunkten. Erfüllst du die Zugangskriterien nicht, kannst du dich laut Wohnberatung direkt an die gemeinnützigen Bauvereinigungen und Genossenschaften wenden. Diese vergeben den großen Teil der geförderten Wohnungen. Welche Voraussetzungen ein einzelner Bauträger dann stellt, erfährst du direkt bei ihm.

• Niederösterreich: Laut NÖ Wohnservice vergibt das Land Wohnungen mit N-Logo nach sozialen Kriterien. Dazu zählen auch gesellschaftliche Kriterien wie das Engagement im Ortsleben oder ein langfristiger Haupt- oder Nebenwohnsitz in Niederösterreich. Alle anderen Wohnungen vergibt der Bauträger direkt.
• Tirol: Leistet die Bauortgemeinde einen besonderen Beitrag, etwa günstigen Baugrund oder eine passende Widmung, darf sie laut Wohnungsvergabe-Richtlinie des Landes die geförderten Wohnungen selbst vergeben. Bewerber aus anderen Gemeinden kommen dann zum Zug, wenn aus der Gemeinde nicht genug Wohnungswerber vorgemerkt sind. Im Musterpunktesystem des Landes bringt jedes Jahr Hauptwohnsitz in der Gemeinde oder Berufstätigkeit bei einem dort ansässigen Arbeitgeber 0 bis 2 Punkte, höchstens 20. Welches Punktesystem gilt, macht jede Gemeinde selbst ortsüblich kund.
• Vorarlberg: Der Wohnungsvergaberichtlinie des Landes zufolge vergibt die Standortgemeinde die geförderten integrativen Miet- und Kaufanwartschaftswohnungen. Bewerben kannst du dich, wenn du in Vorarlberg zum Beispiel deinen Hauptwohnsitz oder Arbeitsort hast, und zwar bei der Wohnsitz- oder Arbeitsplatzgemeinde, einer Gemeinde mit besonderer Lebensbeziehung (zum Beispiel mindestens 10 Jahre frühere Meldezeit) oder der Gemeinde mit den meisten bisherigen Meldezeiten. Für die Reihung bringt jedes Jahr Meldezeit in der Gemeinde 20 Punkte, jedes Jahr Arbeitszeit dort 15 Punkte, zusammen mit der Vormerkdauer höchstens 450 Punkte.
• Oberösterreich: Die Förderungswürdigkeit der Mieter prüft der Bauträger. Aktuelle Informationen zu einer Mindestdauer im Ort bekommst du immer direkt beim jeweiligen Bauträger.

Muss die Genossenschaftswohnung danach dein Hauptwohnsitz sein?

Bei geförderten Wohnungen ist das die Regel. Die Förderung ist für Menschen gedacht, die die Wohnung tatsächlich zum Wohnen brauchen. Einige Beispiele aus den Landesregeln:

• Niederösterreich: Die Förderungswürdigkeit, unter anderem Einkommen und Hauptwohnsitz, muss gegeben sein. Sie wird vom Bauträger beim Abschluss des Vertrags geprüft.
• Oberösterreich: Die Wohnung ist nach Angaben des Landes mit Hauptwohnsitz zu bewohnen, Ehepaare und eingetragene Partner müssen denselben Hauptwohnsitz haben. Die Wohnung ist längstens 6 Monate nach Fertigstellung bzw. Übergabe zu beziehen, und mit dem Bezug sind alle Rechte an bisher mit Hauptwohnsitz bewohnten Wohnungen aufzugeben, egal ob Miete oder Eigentum.
• Salzburg: Nach dem Salzburger Wohnbauförderungsgesetz musst du ausschließlich diese Wohnung regelmäßig für dein dringendes Wohnbedürfnis nutzen und dort deinen Hauptwohnsitz begründen. Die Rechte an der bisherigen Wohnung musst du binnen einem Jahr nach dem Bezug aufgeben, Ausnahmen sind etwa bei bloßem Miteigentum möglich.
• Wien: Bei geförderten Mietwohnungen hat der Bauträger das Förderdarlehen, nicht du. Laut Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG) muss sein Darlehensvertrag vorsehen, dass das Förderdarlehen mit mindestens sechs Monaten Frist gekündigt wird, wenn die Wohnung weder von dir noch von dir nahestehenden Personen regelmäßig für das dringende Wohnbedürfnis verwendet wird. Ausnahmen gelten etwa bei vorübergehender Abwesenheit wegen Krankheit, Kur, Ausbildung oder zwingender beruflicher Gründe.

Was mit einer bisherigen Miet- oder Eigentumswohnung passieren muss, erklärt der Artikel Genossenschaftswohnung trotz Eigentum. Neben dem Wohnsitz prüft der Bauträger auch Einkommen und Aufenthaltsstatus, dazu mehr bei den Einkommensgrenzen und zur Staatsbürgerschaft.

Genossenschaftswohnung als Nebenwohnsitz oder Zweitwohnsitz?

Als Zweitwohnung für Wochenenden oder den Urlaub ist eine geförderte Genossenschaftswohnung nicht gedacht. Wo das Förderrecht einen Hauptwohnsitz in der Wohnung oder deren ausschließliche Nutzung verlangt, reicht eine Nebenwohnsitzmeldung dort nicht aus.

Dazu kommt das Mietrecht. Laut Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) gelten für Miet- und Nutzungsverträge gemeinnütziger Bauvereinigungen wesentliche Teile des Mietrechtsgesetzes (MRG), darunter die Bestimmungen zur Untervermietung und die Kündigungsgründe. Nach § 30 MRG kann der Vermieter kündigen, wenn die Wohnung nicht regelmäßig für das dringende Wohnbedürfnis von dir oder eintrittsberechtigten Personen verwendet wird. Das gilt nicht, wenn du zu Kur- oder Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen abwesend bist.

Pendeln, Auslandssemester, Montage: Bist du aus beruflichen Gründen oder zu Unterrichtszwecken abwesend, greift der mietrechtliche Kündigungsgrund der Nichtbenützung nicht. Die Wiener Förderregeln nehmen dagegen nur eine vorübergehende Abwesenheit aus. Wo dein Hauptwohnsitz liegt, entscheidet der Mittelpunkt deiner Lebensbeziehungen, also etwa wo deine Familie wohnt und von wo du zur Arbeit fährst. Sprich längere Abwesenheiten trotzdem vorher mit deinem Bauträger ab.

Darfst du eine Genossenschaftswohnung untervermieten?

Teilweise ja. Das MRG sieht vor: Auf ein vertragliches Untermietverbot kann sich der Vermieter nur berufen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung vorliegt. Das Gesetz nennt insbesondere diese Gründe:

• Die ganze Wohnung soll untervermietet werden.
• Der Untermietzins ist im Vergleich zu deiner eigenen Miete und deinen Leistungen unverhältnismäßig hoch.
• In der Wohnung leben mehr Menschen, als sie Wohnräume hat, oder es wären nach dem Einzug der Untermieterin oder des Untermieters mehr.
• Es ist begründet zu befürchten, dass die Untermieterin oder der Untermieter den Hausfrieden stört.

Diese Schranke für Untermietverbote gilt nicht bei Bauvereinigungen, die ihre Tätigkeit laut Satzung oder tatsächlich auf einen bestimmten Personenkreis eingeschränkt haben. Dort kann sich der Vermieter auf ein vertragliches Untermietverbot auch ohne wichtigen Grund berufen.

Wer die ganze Wohnung weitergibt und sie in naher Zeit nicht selbst dringend braucht, oder wer an der Überlassung an Dritte unverhältnismäßig viel verdient, riskiert außerdem eine Kündigung. Beim überhöhten Entgelt reicht schon die Überlassung eines Teils der Wohnung, wenn das Entgelt im Vergleich zu deiner Miete unverhältnismäßig hoch ist. Wie das Land Oberösterreich angibt, ist die Weitervermietung einer geförderten Wohnung durch die Mieterin oder den Mieter dort ausdrücklich nicht zulässig. Willst du ein Zimmer untervermieten, kläre das vorab schriftlich mit deinem Bauträger, denn auch dein Vertrag und die Förderbedingungen deines Bundeslandes spielen mit.

Was passiert, wenn die Wohnung nicht dein Hauptwohnsitz ist?

Die Folgen treffen zwei Ebenen. Mietrechtlich kann der Bauträger den Vertrag kündigen, wenn du die Wohnung nicht regelmäßig nutzt oder sie ganz weitergibst. Förderrechtlich hängt die Förderung des Hauses daran, dass die Wohnungen wirklich bewohnt werden: In Wien muss der Darlehensvertrag vorsehen, dass das Förderdarlehen sonst gekündigt wird. In Niederösterreich prüft der Bauträger deinen Hauptwohnsitz schon beim Vertragsabschluss. Melde dich nach dem Einzug also rasch mit Hauptwohnsitz um und halte die Meldung aktuell. Bei Fragen zu deinem Einzelfall helfen der Bauträger und die Wohnbauförderungsstelle deines Bundeslandes weiter.