Genossenschaftswohnung trotz Eigentum: Was in welchem Land gilt

Genossenschaftswohnung trotz Eigentum? Meist musst du deine bisherige Wohnung nach dem Einzug aufgeben. Hier findest du Fristen, Ausnahmen und die Regeln aller Bundesländer.

Genossenschaftswohnung trotz Eigentum: der Grundsatz

Eine Genossenschaftswohnung trotz Eigentum ist in Österreich nicht automatisch ausgeschlossen. Bei geförderten Wohnungen stellen die meisten Bundesländer eine andere Frage: Gibst du deine bisherige Wohnung auf, nachdem du eingezogen bist? Das Muster dafür steht in § 21 des Wohnbauförderungsgesetzes 1984, auf den das Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG) ausdrücklich verweist. Wer eine geförderte Wohnung bezieht, muss seine Rechte an der Wohnung, die er bisher regelmäßig für sein dringendes Wohnbedürfnis genutzt hat, binnen sechs Monaten nach dem Bezug aufgeben. Das gilt für Eigentum genauso wie für Miete.

Ausnahmen gibt es nach diesem Modell nur mit Zustimmung des Landes: wenn du die alte Wohnung aus beruflichen Gründen selbst dringend brauchst oder wenn Verwandte in gerader Linie, also etwa Eltern oder Kinder, dort regelmäßig wohnen. Einige Länder gehen weiter und prüfen das Eigentum schon bei der Vergabe. In Vorarlberg zum Beispiel darf laut Wohnungsvergaberichtlinie des Landes kein Haushaltsmitglied Wohnungseigentum, einen Anteil an einem Wohnobjekt oder ein Wohnrecht haben oder in den letzten fünf Jahren gehabt haben.

Die entscheidende Frage ist meist nicht, ob du etwas besitzt, sondern ob du es nach dem Einzug aufgibst. Plane Verkauf, Übergabe oder Kündigung der alten Wohnung deshalb schon mit, bevor du einen Vertrag für eine geförderte Wohnung unterschreibst.

Die Regeln je Bundesland im Überblick

Jedes Bundesland regelt die Wohnbauförderung in eigenen Gesetzen und Richtlinien, deshalb unterscheiden sich Fristen und Ausnahmen. Die Tabelle fasst die aktuell geltenden Regeln für geförderte Mietwohnungen zusammen.

Neben dem Eigentum zählen überall die übrigen Voraussetzungen, vor allem die Einkommensgrenzen und die Pflicht, die geförderte Wohnung als Hauptwohnsitz zu nutzen.

Welche Ausnahmen es beim Eigentum gibt

Die Landesregeln kennen einige wiederkehrende Ausnahmen. Ob sie für dich greifen, entscheidet das Land oder die vergebende Stelle im Einzelfall:

• Miteigentum und kleine Anteile: Nach dem Salzburger Wohnbauförderungsgesetz kann von der Aufgabe abgesehen werden, wenn an der Wohnung nur Miteigentum besteht. In Vorarlberg bleiben Anteile unter der Hälfte einer Wohnung unberücksichtigt. Im Burgenland schließt nur Allein- oder überwiegendes Miteigentum aus.
• Beruf: Brauchst du die bisherige Wohnung beruflich dringend selbst, ist in Wien, der Steiermark, Kärnten und Tirol eine Ausnahme möglich.
• Eltern oder Kinder wohnen dort: Nutzen Verwandte in gerader Linie die alte Wohnung für ihr Wohnbedürfnis, ist in denselben Ländern eine Ausnahme vorgesehen, in Tirol für volljährige Verwandte.
• Wohn- oder Fruchtgenussrecht: In Salzburg ist eine Ausnahme möglich, wenn die Voreigentümer aufgrund eines im Grundbuch eingetragenen Wohn- oder Fruchtgenussrechts in der Wohnung wohnen. In Vorarlberg genügt es, dass dein Eigentum mit einem Wohn- oder Fruchtgenussrecht belastet ist, das tatsächlich ausgeübt wird.
• Abgabe in Vorarlberg: Abgeben musst du dein bisheriges Eigentum laut Richtlinie grundsätzlich, in der Regel vor der Zuweisung. Klappt das nicht rechtzeitig, gibt es zunächst nur einen auf 3 Jahre befristeten Mietvertrag. Aktuelle Informationen zu weiteren Ausnahmen bekommst du immer direkt bei der Abteilung Wohnbauförderung des Landes Vorarlberg.

Geerbte Immobilie: Die Aufgabepflicht bezieht sich etwa nach dem Wohnbauförderungsgesetz 1984 und in Oberösterreich auf die Wohnung, die du bisher selbst regelmäßig bewohnt hast. In Vorarlberg und im Burgenland wird Eigentum dagegen schon bei der Vergabe geprüft. Aktuelle Informationen zu geerbten Immobilien bekommst du immer direkt bei deinem Bauträger oder bei der Wohnbauförderung deines Landes.

Kann man zwei Genossenschaftswohnungen haben?

Bei geförderten Wohnungen lautet die Antwort in der Praxis nein. Landesgesetze wie jene in Salzburg, der Steiermark und Tirol verlangen, dass du ausschließlich die geförderte Wohnung regelmäßig für dein Wohnbedürfnis nutzt, in Salzburg ausdrücklich verbunden mit dem Hauptwohnsitz. Wien regelt den Fall direkt im Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG): Erwirbt ein Mieter oder Eigentümer Rechte an einer anderen geförderten Wohnung, ist das ein Grund, dem Bauträger das Förderungsdarlehen zu kündigen. Bei Mietwohnungen geht das erst nach schriftlicher Androhung, wenn innerhalb von 6 Monaten weder die zweite Wohnung aufgegeben noch das Mietverhältnis gekündigt wurde.

Im Burgenland darf laut Förderrichtlinie 2026 des Landes außer der geförderten Wohnung kein weiteres gefördertes Objekt in deinem Allein- oder überwiegenden Miteigentum stehen. In Vorarlberg werden Haushalte, die mehr als eine Wohnung oder mehr als ein Eigenheim besitzen, gar nicht berücksichtigt. Auch für Paare gilt: In Niederösterreich müssen nach den NÖ Wohnungsförderungsrichtlinien beide Partner ihren Hauptwohnsitz in der geförderten Wohnung begründen. Eine zweite Genossenschaftswohnung als Wochenendwohnung, für erwachsene Kinder oder zum Vermieten ist damit nicht vorgesehen.

Freifinanzierte Wohnungen gemeinnütziger Bauträger

Nicht jede Wohnung eines gemeinnützigen Bauträgers ist gefördert. Die Aufgabepflichten oben sind Bedingungen der Wohnbauförderung: In Tirol etwa wird die Förderung laut Tiroler Wohnbauförderungsgesetz nur gewährt, wenn sich die Bewohner verpflichten, die bisherige Wohnung aufzugeben. Für alle Wohnungen eines gemeinnützigen Bauträgers gilt zusätzlich das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Es verlangt, dass der Bauträger nach objektiven Gesichtspunkten vergibt, insbesondere nach Wohnungsbedarf, Haushaltsgröße und Einkommen, und behält die Förderregeln der Länder ausdrücklich vor.

Ein ausdrückliches Eigentumsverbot steht im WGG nicht. Bei einer nicht geförderten Wohnung entscheidet daher vor allem der Bauträger, wie er deinen Wohnbedarf bewertet, wenn du schon eine Immobilie hast. Frag im Zweifel direkt nach. Mehr zur Rolle der Bauträger liest du im Artikel über gemeinnützige Bauträger. Wenn du später selbst Eigentum über die Genossenschaft bilden willst, hilft der Artikel zur Kaufoption.

So gehst du vor, wenn du schon eine Wohnung besitzt

1. Regel deines Bundeslandes prüfen. Schau in der Tabelle oben, ob dein Land nur die Aufgabe nach dem Einzug verlangt oder Eigentum schon bei der Vergabe ausschließt.
2. Plan für die alte Wohnung machen. Verkauf, Übergabe an Kinder oder Kündigung brauchen Zeit. Rechne mit der Frist ab dem Bezug, in Salzburg ist bei berücksichtigungswürdigen Gründen eine Verlängerung auf insgesamt 3 Jahre möglich.
3. Ausnahme früh beantragen. Brauchst du die alte Wohnung beruflich oder wohnen Eltern oder Kinder darin, kläre die Zustimmung des Landes, bevor du unterschreibst.
4. Offen sein. Gib Eigentum bei der Bewerbung korrekt an. Hältst du die Aufgabepflicht nicht ein, kann in Wien laut WWFSG dem Bauträger das Förderungsdarlehen gekündigt werden. Gibst du die alte Wohnung auch binnen 6 Monaten nach einer schriftlichen Androhung nicht auf, kann er das nur noch abwenden, indem er dein Mietverhältnis aufkündigt.
5. Schnell reagieren, wenn es passt. Steht der Plan, geht es um Tempo bei neuen Angeboten. Immo-Spezl sammelt Angebote gemeinnütziger Bauträger aus ganz Österreich und meldet neue Wohnungen per Push, E-Mail oder Telegram. Wie die Vergabe dann abläuft, steht im Artikel Wie bekomme ich eine Genossenschaftswohnung?