Gemeinnütziger Bauträger: So funktionieren Genossenschaften und GBV

Was ist ein gemeinnütziger Bauträger, wer kontrolliert ihn und warum wohnst du dort im Schnitt günstiger? Rechtsformen, Mitgliedschaft und aktuelle Zahlen für Österreich.

Was ist ein gemeinnütziger Bauträger?

Ein gemeinnütziger Bauträger heißt im Gesetz gemeinnützige Bauvereinigung, kurz GBV. Das ist ein Unternehmen in der Rechtsform einer Genossenschaft, einer GmbH oder einer AG mit Sitz in Österreich, das die Landesregierung als gemeinnützig anerkannt hat. Voraussetzung ist, dass es alle Bedingungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) erfüllt.

Eine anerkannte Bauvereinigung muss ihre Tätigkeit auf das Gemeinwohl im Wohnungswesen ausrichten, ihr Vermögen dafür einsetzen und ihren Geschäftsbetrieb regelmäßig prüfen lassen. Das erwirtschaftete Eigenkapital bleibt dauerhaft für gemeinnütziges Wohnen gebunden, das Gesetz spricht von einem Generationenausgleich zwischen heutigen und künftigen Bewohnern. Nach § 7 WGG ist ihr Kerngeschäft die Errichtung und Verwaltung von Wohnungen mit höchstens 150 m² Nutzfläche und normaler Ausstattung, dazu kommen Eigenheime mit höchstens zwei Wohnungen, Heime und größere Sanierungen.

Im Alltag sagt man zu all diesen Wohnungen „Genossenschaftswohnung“, auch wenn der Vermieter eine gemeinnützige GmbH ist. Für beide Varianten gilt das WGG. Worin sich solche Wohnungen von Wohnungen der Stadt unterscheiden, erklärt der Vergleich Gemeindewohnung oder Genossenschaftswohnung.

Genossenschaft, GmbH oder AG: Was das für dich bedeutet

Ob dein Vermieter eine Genossenschaft oder eine Kapitalgesellschaft ist, merkst du vor allem beim Einzug. Das WGG erlaubt einer Genossenschaft ausdrücklich, ihre Wohnungen nur an ihre Mitglieder zu vergeben. Für eine Wohnung bei einer Genossenschaft wirst du deshalb in der Regel Mitglied. Gemeinnützige GmbHs und AGs vermieten ebenfalls nach dem WGG, dort wirst du nicht Genossenschaftsmitglied, sondern schließt einen Miet- oder Nutzungsvertrag ab. Eine Genossenschaftswohnung ohne Mitgliedschaft ist also möglich, wenn der Bauträger keine Genossenschaft ist.

Genossenschaftsanteil und Finanzierungsbeitrag sind zwei verschiedene Zahlungen. Wer einer Genossenschaft beitritt, zeichnet einen Genossenschaftsanteil (Geschäftsanteil). Laut WGG beträgt ein Geschäftsanteil mindestens 218 Euro und muss voll eingezahlt sein. Wie viele Anteile du brauchst, sagt dir die jeweilige Genossenschaft. Reich wirst du damit nicht: Scheidest du aus, erhältst du nach § 10 WGG höchstens deine eingezahlten Einlagen und deinen Anteil am begrenzten verteilbaren Gewinn zurück.

Davon zu unterscheiden ist der Finanzierungsbeitrag, den gemeinnützige Bauträger bei vielen Wohnungen verlangen, egal in welcher Rechtsform. Er senkt die laufende Miete, hängt von Alter, Lage und Größe der Wohnung ab und wird laut oesterreich.gv.at beim Auszug abzüglich 1 % pro Jahr zurückgezahlt. Wie er berechnet wird, liest du im Artikel zum Finanzierungsbeitrag.

Wer gemeinnützige Bauvereinigungen anerkennt und kontrolliert

Gemeinnützige Bauträger stehen unter einer doppelten Kontrolle: durch einen Revisionsverband und durch das Land. Die wichtigsten Regeln aus dem WGG:

• Anerkennung: Die Landesregierung erkennt eine Bauvereinigung als gemeinnützig an, wenn sie die Bedingungen des WGG erfüllt (§ 1).
• Pflichtmitglied im Revisionsverband: Jede GBV muss unabhängig von ihrer Rechtsform einem Revisionsverband mit bundesweitem Prüfungsbetrieb angehören (§ 5).
• Jährliche Prüfung: Der Revisionsverband prüft jedes Jahr den Jahresabschluss und auch, ob das WGG eingehalten wird. Die Berichte gehen an die Landesregierung und die Finanzbehörde (§ 28).
• Aufsicht durch das Land: Die gesamte Geschäftsführung unterliegt der Aufsicht der Landesregierung. Sie kann Unterlagen einsehen, selbst prüfen und die Behebung von Mängeln per Bescheid anordnen (§ 29).
• Entzug der Gemeinnützigkeit: Verstößt der Geschäftsbetrieb gegen das WGG oder entzieht sich die GBV beharrlich der Prüfung, droht der Entzug der Anerkennung per Bescheid (§ 35).
• Unabhängigkeit von der Bauwirtschaft: Baufirmen, Baustoffhändler, Immobilienmakler und ähnliche Branchen dürfen keinen überwiegenden Einfluss haben. Mehr als ein Viertel der Stimmen in den Organen gilt bereits als überwiegend (§ 9).

Warum Wohnungen gemeinnütziger Bauträger günstiger sind

Der zentrale Grund ist das Kostendeckungsprinzip: Nach § 13 WGG muss ein gemeinnütziger Bauträger ein Entgelt verlangen, das weder höher noch niedriger ist, als es zur Deckung seiner Kosten für Bewirtschaftung, Verwaltung und Rücklagen nötig ist. Grundlage sind die tatsächlichen Herstellungskosten des Hauses, also Bau-, Grund- und Finanzierungskosten. Dazu kommen weitere Bremsen:

• Eigenes Geld, das die GBV in ein Haus steckt, darf laut WGG grundsätzlich mit höchstens 3,5 % verzinst werden, je nach Zinsniveau maximal mit 5 %.
• An Eigentümer und Mitglieder darf nur ein Gewinn ausgeschüttet werden, der diesen Zinssatz bezogen auf das eingezahlte Kapital nicht übersteigt.
• Sind die Kredite und Eigenmittel für ein Haus zurückgezahlt, ist der Mietanteil für Finanzierung und Abschreibung gesetzlich gedeckelt. Ausgangswert sind 1,75 Euro pro m² und Monat, der Betrag wird an die Inflation angepasst.
• Beschränkt sich die GBV auf ihre im WGG vorgesehenen Geschäfte und die Vermögensverwaltung, ist sie nach dem Körperschaftsteuergesetz (KStG) grundsätzlich von der Körperschaftsteuer befreit.

Das zeigt sich in den Mieten: Laut Mikrozensus kostete eine Genossenschaftswohnung in Österreich 2025 im Schnitt 8,8 Euro pro m² inklusive Betriebskosten, eine private Mietwohnung 12,1 Euro.

Das sind Durchschnittswerte über alte und neue Verträge. Weil sich die Miete aus den Kosten des jeweiligen Hauses ergibt, kann eine Wohnung in einem neuen Projekt mehr kosten als eine ältere. Die gesetzlichen Details zu Entgelt, Rücklagen und Kaufoption findest du im Artikel zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Unterschied zu gewerblichen Bauträgern

Ein gewerblicher Bauträger braucht eine Gewerbeberechtigung, die Bauträgertätigkeit gehört nach der Gewerbeordnung (GewO) zum Gewerbe der Immobilientreuhänder. Auf gemeinnützige Bauvereinigungen ist die Gewerbeordnung dagegen nicht anzuwenden, für sie gilt das WGG. Daraus ergeben sich die wichtigsten Unterschiede:

Im Neubau spielen die Gemeinnützigen eine große Rolle: In den Jahren 2023 bis 2025 entfielen auf sie nach Angaben des Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen etwa 23 % aller fertiggestellten Wohnungen und 42 % im Mehrgeschoßwohnbau. 2025 wurden 72 % der neuen GBV-Wohnungen (ohne Heimplätze) mit Wohnbauförderung errichtet. Wie die Förderung der Länder funktioniert, erklärt der Artikel zum geförderten Wohnbau.

Gemeinnützige Bauträger in Zahlen

Laut Jahresstatistik des GBV-Verbands gab es Ende 2024 in Österreich 173 gemeinnützige Bauvereinigungen. Sie verwalteten rund 1.011.500 Wohnungen, davon 460.100 bei Genossenschaften und 551.400 bei Kapitalgesellschaften. Darunter waren 667.400 Mietwohnungen in eigenen Häusern und 306.900 Eigentumswohnungen. 1980 waren es noch 252 Bauvereinigungen mit 489.100 Wohnungen. 2025 stellten die GBV rund 11.900 neue Wohnungen inklusive Heimplätzen fertig. 2025 wurden laut Statistik Austria 17 % aller Hauptwohnsitzwohnungen in Österreich als Genossenschaftswohnung bewohnt.

So kommst du zu einer Wohnung eines gemeinnützigen Bauträgers

Das WGG sieht vor: Gemeinnützige Bauträger vergeben ihre Wohnungen grundsätzlich unbefristet und nach objektiven Kriterien, vor allem Wohnungsbedarf, Haushaltsgröße und Einkommen. Eine bestimmte Anzahl an Wohnungen dürfen sie an Personen vergeben, die eine Gebietskörperschaft wie die Gemeinde oder das Land vorschlägt. Vorrang haben österreichische Staatsbürger, Gleichgestellte wie EWR-Bürger sowie Menschen, die seit mehr als fünf Jahren ununterbrochen und legal in Österreich leben und ein Prüfungszeugnis des Integrationsfonds (ÖIF) haben. Für geförderte Wohnungen kommen die Regeln deines Bundeslandes dazu, etwa Einkommensgrenzen und Altersgrenzen.

In der Praxis meldest du dich laut oesterreich.gv.at meist direkt beim Bauträger für ein Projekt an, das gerade gebaut wird, und musst mit Wartezeit rechnen. Daneben werden auch ältere Wohnungen frei: Nach Angaben des GBV-Verbands vermieteten gemeinnützige Bauträger 2025 rund 45.570 Bestandswohnungen neu, das sind 6,9 % des Bestands. Wie das Schritt für Schritt abläuft, zeigt der Artikel Wie bekomme ich eine Genossenschaftswohnung? Weil neue Angebote oft schnell vergeben sind, sammelt Immo-Spezl Angebote gemeinnütziger Bauträger aus ganz Österreich und benachrichtigt dich per Push, E-Mail oder Telegram.