Finanzierungsbeitrag der Genossenschaftswohnung: Höhe und Rückzahlung

Was der Finanzierungsbeitrag bei einer Genossenschaftswohnung ist, wie viel du beim Auszug zurückbekommst und wie du ihn finanzierst. Regeln für Österreich, Stand 2026.

Was ist der Finanzierungsbeitrag bei einer Genossenschaftswohnung?

Die zentrale Regel steht in § 17 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes. Dort ist von Beträgen die Rede, die du „zur Finanzierung des Bauvorhabens neben dem Entgelt“ leistest. In Inseraten und Verträgen heißt er auch Eigenmittel, Grundkostenbeitrag oder Baukostenbeitrag. Der Grundkostenbeitrag deckt einen Teil der Grundstückskosten, der Baukostenbeitrag einen Teil der Errichtungskosten. Den Rest finanziert die Bauvereinigung über Darlehen, auch aus öffentlichen Mitteln, und über eigene Mittel. Die Kosten dafür, etwa Zinsen und Tilgung, fließen in das monatliche Entgelt ein. Was das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) sonst noch regelt, erklären wir in einem eigenen Artikel.

Die Bauvereinigung verteilt den Betrag nach Wohnungsgröße oder Nutzwert auf alle Wohnungen des Hauses. Zahlen musst du bei der Vertragsunterzeichnung oder beim Einzug. Die aktuelle Höhe für deine Wohnung steht in der Ausschreibung, du erfährst sie auch immer direkt bei deinem Bauträger.

Verloren ist das Geld nicht. Das WGG schreibt vor, dass Beiträge, die du vor oder bei Vertragsabschluss zur Finanzierung leistest, bei der Berechnung des Entgelts betragsmindernd zu berücksichtigen sind. Die Arbeiterkammer beschreibt den Finanzierungsbeitrag deshalb als eine Art Mietvorauszahlung, durch die deine monatliche Miete niedriger ausfällt.

Wie hoch ist der Finanzierungsbeitrag?

Eine feste Summe gibt es nicht. Größere Wohnungen haben einen höheren Beitrag, bei älteren Wohnungen ist er meist niedriger. Die Wohnberatung Wien nennt für geförderte Wohnungen Eigenmittel, die je nach Wohnung über oder unter 6.000 Euro liegen. Einige Länder und Programme legen den Beitrag fest, begrenzen ihn oder verzichten ganz darauf (laut Arbeiterkammer und den Förderregeln der Länder):

Den genauen Betrag nennt das Inserat oder das Wohnungsangebot des Bauträgers. Wer nach dem Finanzierungsbeitrag bei Wiener Wohnen sucht: Für Gemeindewohnungen brauchst du laut Wohnberatung Wien in der Regel keine Eigenmittel. Sie sind aber keine Genossenschaftswohnungen, die Unterschiede erklärt der Artikel Gemeindewohnung oder Genossenschaftswohnung. Was zusätzlich jeden Monat anfällt, steht im Überblick zu den laufenden Kosten einer Genossenschaftswohnung.

Wenn du gezielt nach Wohnungen mit niedrigem Finanzierungsbeitrag suchst, hilft es, neue Angebote früh zu sehen: Immo-Spezl sammelt Angebote gemeinnütziger Bauträger aus ganz Österreich und schickt dir neue Treffer per Push, E-Mail oder Telegram.

Rückzahlung: Wie viel bekommst du beim Auszug zurück?

Endet dein Mietvertrag, hast du laut WGG Anspruch auf Rückzahlung deines Finanzierungsbeitrags. Abgezogen wird eine Abschreibung von 1 % pro Jahr, gerechnet ab der baubehördlichen Benützungsbewilligung des Hauses oder ab dem Erstbezug, falls das Haus schon früher bezogen wurde. Die Bauvereinigung muss das Geld binnen acht Wochen nach Räumung der Wohnung auszahlen und darf berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis abziehen, etwa offene Mietzahlungen.

Ein Beispiel: Du ziehst als Erstmieter in einen Neubau, der kurz davor die Benützungsbewilligung erhalten hat, und zahlst 20.000 €. Nach 8 Jahren ziehst du aus. Abgezogen werden also 8 %, das sind 1.600 €, und du bekommst 18.400 € zurück, sofern keine offenen Forderungen bestehen.

• Als Nachmieter: Die Bauvereinigung darf von dir den Betrag verlangen, den sie deinem Vormieter zurückzahlt, oder diesen ganz oder teilweise durch eigene Mittel oder Kredite ersetzen. Du zahlst also nur den bereits um die Abschreibung verminderten Betrag. Die Abschreibung läuft ab dem Erstbezug des Hauses weiter und bezieht sich auf den ursprünglichen Beitrag, deine eigene Zahlung verliert deshalb pro Jahr etwas mehr als 1 %.
• Keine Zinsen: § 17 WGG sieht für die Rückzahlung beim Auszug nur den Abzug der Abschreibung vor, aber keine Verzinsung und keine Wertanpassung. Verzinst zurück bekommst du deine Zahlung nur, wenn der Vertrag schon vor Baubeginn aufgelöst wird.
• Ältere Häuser: Für Häuser, die vor dem 1. Juli 2000 bezogen wurden, galt bis Ende 2000 die frühere Abschreibungsregel, seit 1. Jänner 2001 wird nach dem WGG auch dort 1 % pro Jahr abgezogen. Für Häuser mit einer Benützungsbewilligung vor 1955 gilt der Rückzahlungsanspruch nach § 17 nicht.
• Rückzahlung ohne Auszug: Die Bauvereinigung kann deinen Beitrag nachträglich durch eigene Mittel oder Kredite ersetzen (Umfinanzierung nach § 17a WGG). Dann bekommst du den ersetzten Teil, vermindert um die Abschreibung, binnen acht Wochen zurück, und dein Entgelt wird neu berechnet.

Finanzierungsbeitrag finanzieren: Eigenmittelersatzdarlehen und Kredit

Fehlt dir das Geld für den Finanzierungsbeitrag deiner Genossenschaftswohnung, helfen manche Länder mit einem günstigen Landesdarlehen.

Wien: Mit dem Eigenmittelersatzdarlehen übernimmt die Stadt einen Teil der Bau- und Grundkostenbeiträge für Haushalte mit geringerem Einkommen. Je nach Förderstufe deckt es laut Stadt Wien 2,5 % bis 12,5 % der Baukosten deiner Wohnung, in den Stufen 1 und 2 kann eine Grundkostenförderung dazukommen. Die Obergrenze für das Jahresnettoeinkommen liegt bei 47.510 € für eine Person und 70.790 € für zwei Personen, gültig bis 31.12.2026. Zurückgezahlt wird halbjährlich über 10 bis 25 Jahre. Das Darlehen ist mit 1 % verzinst, das Haus darf höchstens 25 Jahre alt sein, und den Antrag stellst du bei der MA 50 innerhalb von 3 Monaten nach Abschluss des Mietvertrags. Das Darlehen ist an dich gebunden: Ziehst du aus, zahlst du den offenen Rest sofort zurück.

Kärnten: Das Land gewährt einen Eigenmittelersatzkredit für Mieter geförderter Wohnungen von Gemeinden und gemeinnützigen Bauvereinigungen. Gefördert wird laut Förderrichtlinie des Landes der Grundkostenanteil, bei Nachmietern in älteren, nach früheren Wohnbauförderungsgesetzen geförderten Häusern auch der Baukostenanteil, nicht aber Grundkostenanteile, die zum späteren Kauf der Wohnung berechtigen. Den Antrag stellt der Bauträger spätestens 3 Monate nach Zuweisung der Wohnung oder Vertragsabschluss. Der Kredit läuft 10 Jahre mit 0,5 % Zinsen pro Jahr. Das Familieneinkommen darf höchstens zwei Drittel der Einkommensgrenze betragen, das sind 35.333,33 € für eine Person und 54.666,67 € für zwei Personen. Die Kaution wird nicht gefördert, und die Mittel werden nach verfügbarem Budget in der Reihenfolge der Anträge vergeben (Richtlinie gültig 2026).

Andere Bundesländer: Frag bei der Wohnbauförderung deines Landes und beim Bauträger nach, ob es aktuell eine vergleichbare Unterstützung gibt.

Bleibt nur ein Bankkredit, rechne vorher genau: Den Kredit zahlst du samt Zinsen vollständig zurück, vom Finanzierungsbeitrag bekommst du beim Auszug dagegen nur den abgeschriebenen Betrag ohne Zinsen. Vergleiche Angebote anhand des effektiven Jahreszinssatzes und wähle eine Laufzeit, die zu deiner geplanten Wohndauer passt.

Ab welchem Finanzierungsbeitrag hast du eine Kaufoption?

Der Finanzierungsbeitrag entscheidet auch darüber, ob du deine Mietwohnung später kaufen darfst. Einen gesetzlichen Kaufanspruch gibt es laut WGG nur bei einer mit öffentlichen Mitteln errichteten Wohnung über 40 m², für die nach dem 30. Juni 2000 ein Einmalbetrag von mehr als 50 € pro m² Nutzfläche eingehoben wurde. Bei der ersten Vermietung zählen Beiträge zu Grund- oder Baukosten, bei einer späteren Vermietung nur Beiträge zu den Grundkosten. Die übrigen Voraussetzungen, vom Personenkreis bis zu den Antragsfristen, erklärt der Artikel zur Kaufoption.

Schwelle 2026: Die 50 € werden jedes Jahr zum 1. April an den Verbraucherpreisindex angepasst. Von 1.4.2026 bis 31.3.2027 liegt der Wert laut Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen bei 95,17 € pro m², bei einer 70 m² großen Wohnung muss der Beitrag also mehr als 6.661,90 € betragen. Den für deinen Vertrag maßgeblichen Wert nennt dir die Bauvereinigung.

Ob du einen Kaufanspruch hast, sollte aus deinem Mietvertrag hervorgehen: Die Bauvereinigung muss dort auf den gesetzlichen Anspruch und deine Antragsrechte hinweisen. Beim Kauf geht dein Beitrag nicht unter: Das WGG verlangt, dass die Einmalbeträge bei der Berechnung des Barkaufpreises berücksichtigt werden. Wie der Preis zustande kommt, zeigt der Artikel Kaufpreis einer Genossenschaftswohnung berechnen.

Finanzierungsbeitrag, Kaution und Genossenschaftsanteil: die Unterschiede

In privaten Inseraten wird der Finanzierungsbeitrag oft als „Genossenschaftsanteil“ bezeichnet, was laut Arbeiterkammer nicht immer stimmt. Auch mit der Kaution hat er wenig gemeinsam. Deren Regeln aus dem Mietrechtsgesetz gelten ebenfalls für Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen.

Einen echten Genossenschaftsanteil zahlst du nur, wenn der Bauträger eine Genossenschaft ist. Er ist dein Mitgliedsbeitrag und kommt zum Finanzierungsbeitrag dazu. Ist die Bauvereinigung eine GmbH oder AG, gibt es keinen Genossenschaftsanteil, sondern nur den Finanzierungsbeitrag. Die aktuelle Höhe des Genossenschaftsanteils erfährst du immer direkt bei deinem Bauträger.