Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) einfach erklärt für Mieter

Was das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz regelt, wie das Kostendeckungsprinzip deine Miete begrenzt und welche WGG-Paragraphen für Mieter wichtig sind. Stand 2026.

Was ist das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)?

Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, kurz WGG, ist ein Bundesgesetz aus dem Jahr 1979 (BGBl. Nr. 139/1979). Es legt fest, wann eine Bauvereinigung als gemeinnützig gilt und wie sie wirtschaften muss. Gemeinnützig sein können Genossenschaften, GmbHs und Aktiengesellschaften mit Sitz in Österreich. Die Landesregierung erkennt sie an, wenn sie die Bedingungen des Gesetzes erfüllen. Danach müssen sie dem Gemeinwohl dienende Aufgaben im Wohnungswesen erfüllen, ihr Vermögen dafür einsetzen und sich regelmäßig prüfen lassen. Die Gewerbeordnung gilt für sie nicht.

Was eine gemeinnützige Bauvereinigung tun darf, bestimmt ihr gesetzlicher Geschäftskreis: vor allem Wohnungen mit höchstens 150 m² Nutzfläche in normaler Ausstattung errichten und verwalten, dazu Eigenheime mit höchstens zwei Wohnungen, Heime und größere Sanierungen. Laut Statistik des Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen gab es Ende 2024 in Österreich 173 solche Bauvereinigungen, davon 88 Genossenschaften und 85 Kapitalgesellschaften. Zusammen verwalteten sie rund 1,01 Millionen Miet- und Eigentumswohnungen. Wie diese Unternehmen aufgebaut sind, erklärt der Artikel über gemeinnützige Bauträger.

Für dich als Mieter oder Genossenschaftsmitglied mit Nutzungsvertrag gilt das WGG vor allem dann, wenn dir eine gemeinnützige Bauvereinigung die Wohnung in einem ihrer Häuser überlassen hat. Nicht im WGG geregelt ist die Wohnbauförderung: Die Bundesverfassung nimmt die Förderung des Wohnbaus ausdrücklich von der Bundeszuständigkeit für das Volkswohnungswesen aus, damit ist sie Sache der Länder. Förderbedingungen wie die Einkommensgrenzen für geförderte Wohnungen legt daher jedes Bundesland selbst fest.

Die Grundprinzipien des WGG

Diese Grundsätze sorgen dafür, dass Geld im gemeinnützigen Wohnbau bleibt:

• Kostendeckung: Das Entgelt für Miete oder Kauf darf nicht höher, aber auch nicht niedriger sein, als zur Deckung der Kosten nötig ist. Was das genau heißt, steht im nächsten Abschnitt.
• Gewinnbeschränkung: An Mitglieder und Gesellschafter darf pro Jahr nur ein Gewinn ausgeschüttet werden, der bezogen auf das eingezahlte Kapital den zulässigen Zinssatz für Eigenmittel nicht übersteigt. Wer ausscheidet, bekommt höchstens seine Einlage und seinen Gewinnanteil. Dieser Zinssatz liegt nach Angaben des GBV-Verbands für 2026 bei 3,5 %.
• Vermögensbindung: Das erwirtschaftete Eigenkapital ist auf Dauer für das gemeinnützige Wohnungswesen gebunden. Eigenkapital, das nicht für langfristige Anlagen, den laufenden Betrieb und eine Liquiditätsreserve gebraucht wird, muss die Bauvereinigung grundsätzlich innerhalb der folgenden zwei Geschäftsjahre wieder für Aufgaben aus ihrem Geschäftskreis widmen, etwa für Neubau und Sanierung.
• Generationenausgleich: Diese Bindung gilt laut Gesetz ausdrücklich im Sinne eines Generationenausgleichs, also zur Wohnversorgung bestehender und künftiger Bewohner.
• Sparsamkeit und Unabhängigkeit: Geschäftsführung und Verwaltung müssen sparsam, wirtschaftlich und zweckmäßig sein. Außerdem darf eine Bauvereinigung nicht unter überwiegendem Einfluss von Baufirmen, Bauträgern oder Maklern stehen.

Generationenausgleich in der Praxis: Ist ein Haus abbezahlt, fällt das Entgelt nicht auf die reinen Betriebskosten. Die Bauvereinigung darf dann eine gesetzlich gedeckelte Grundmiete verlangen, dazu kommen EVB und Betriebskosten. Eigenkapital, das sie so erwirtschaftet, ist laut Gesetz im Sinne des Generationenausgleichs für das gemeinnützige Wohnungswesen gebunden, also auch für künftige Bewohner.

Was bedeutet „Kostendeckungsprinzip“?

Das Kostendeckungsprinzip steht in § 13 WGG. Gemeinnützige Bauvereinigungen müssen für Miete, Nutzung oder Kauf ein angemessenes Entgelt vereinbaren, das die Kosten der Bewirtschaftung ihrer Häuser deckt, dazu einen gerechtfertigten Betrag für die eigene Verwaltung und für Rücklagen. Grundlage sind die gesamten Herstellungskosten, also Baukosten, Grund- und Aufschließungskosten sowie sonstige Kosten, die für die Errichtung nötig sind. Die Bauvereinigung orientiert sich also an ihren Kosten und nicht am Marktpreis. Eine Ausnahme ist der spätere Kauf deiner Mietwohnung: Hier geht der Fixpreis vom Substanzwert aus, wobei auch der Verkehrswert berücksichtigt wird.

Welche Posten in dein monatliches Entgelt einfließen dürfen, zählt § 14 WGG auf:

Zwei Folgen sind für dich besonders wichtig. Erstens senkt ein Finanzierungsbeitrag, den du beim Einzug zahlst, dein laufendes Entgelt. Zweitens ändert sich das Entgelt automatisch, wenn sich die zugrunde liegenden Kosten ändern, etwa die Zinsen eines Darlehens. Die Bauvereinigung muss dir die Grundlagen dafür mit der nächsten Vorschreibung schriftlich mitteilen. Mit welchen Beträgen du rechnen musst, zeigt der Überblick zu den Kosten einer Genossenschaftswohnung.

Sind Fremd- und Eigenmittel vollständig getilgt, dürfen Abschreibung und Zinsen zusammen nur noch einen gedeckelten Betrag ausmachen. Im Gesetz steht ein Ausgangswert von 1,75 € pro m² und Monat, der an die Inflation angepasst wird. Von 1.4.2026 bis 31.3.2027 beträgt diese Grundmiete dem GBV-Verband zufolge 2,12 € pro m² und Monat, zuzüglich EVB und Verzinsung der Grundkosten. Dazu kommen Betriebskosten, Verwaltungskosten und Umsatzsteuer.

Die wichtigsten WGG-Paragraphen für Mieter

Wie viel du vom Finanzierungsbeitrag zurückbekommst, rechnet der Artikel zum Finanzierungsbeitrag vor, deinen eigenen Betrag ermittelt der Finanzierungsbeitrag-Rechner. Ablauf, Fristen und Preisbildung beim Kauf erklärt der Artikel Genossenschaftswohnung kaufen.

Wichtige Novellen des WGG bis 2026

Das WGG wurde seit 1979 oft geändert. Die zuletzt eingearbeitete Änderung ist laut Rechtsinformationssystem das BGBl. I Nr. 12/2025. Für Mieter waren diese Novellen besonders wichtig:

Am 1.4.2026 wurden Grundmiete und EVB nach der Inflation des Vorjahres angepasst, höchstens um 5 %. Ab 1.4.2027 werden sie jährlich nach der durchschnittlichen Inflation der letzten drei Jahre angepasst, wobei der Teil über 5 % nur zur Hälfte zählt. Das seit 1.1.2026 geltende Mieten-Wertsicherungsgesetz begrenzt Wertsicherungen in Mietverträgen. Für Verträge im Anwendungsbereich des WGG gilt diese Begrenzung nach § 1 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes aber nicht, außer das Entgelt richtet sich nach § 13 Abs. 4 WGG, einem Sonderfall nach begünstigter Rückzahlung von Förderdarlehen.

Wer kontrolliert die gemeinnützigen Bauvereinigungen?

Jede gemeinnützige Bauvereinigung muss einem Revisionsverband angehören, der bundesweit prüft. Er prüft in jedem Geschäftsjahr den Jahresabschluss und dabei auch, ob die Regeln des WGG eingehalten werden, etwa beim Entgelt. Die Prüfberichte gehen an die Landesregierung und an die Finanzbehörde.

Die Landesregierung beaufsichtigt die gesamte Geschäftsführung. Sie darf in alle Unterlagen Einsicht nehmen, Prüfungen anordnen und verlangen, dass Mängel behoben werden, notfalls per Bescheid. Auszüge aus den Prüfberichten kann laut WGG jeder beim Amt der Landesregierung einsehen.

Auch du selbst kannst aktiv werden: Über die Angemessenheit deines Entgelts, über die jährliche Abrechnung und über Erhöhungen entscheidet nach § 22 WGG auf Antrag das Bezirksgericht, in dessen Sprengel das Haus liegt. Gibt es in deiner Gemeinde eine Schlichtungsstelle für Mietsachen, musst du den Antrag laut MRG zuerst dort einbringen.