Genossenschaftswohnung kaufen: So funktioniert die Kaufoption

Eine gemietete Genossenschaftswohnung kaufen kannst du frühestens nach 5 Jahren. Hier erfährst du, wann der Anspruch besteht, was der Kauf kostet und ob er sich lohnt.

Genossenschaftswohnung kaufen: Wie die Kaufoption funktioniert

Eine Genossenschaftswohnung kaufen ist in Österreich möglich, in der Regel aber erst nach einigen Jahren als Mieter. Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) gibt Mietern geförderter Wohnungen unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch darauf, dass der gemeinnützige Bauträger ihnen die Wohnung ins Wohnungseigentum überträgt. Solche Angebote werden oft als „Mietkauf“ beworben. Das ist laut Arbeiterkammer Wien irreführend: Du mietest zunächst ganz normal und hast später eine Kaufoption, deine Miete ist keine Anzahlung.

Auch ohne gesetzlichen Anspruch darf ein Bauträger eine Wohnung freiwillig zum Kauf anbieten, verlangen kannst du das dann aber nicht. Daneben gibt es geförderte Wohnungen, die sofort ins Eigentum übertragen und gar nicht erst vermietet werden. Wie das Gesetz insgesamt aufgebaut ist, erklärt der Artikel zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz.

Voraussetzungen: Wann hast du einen Kaufanspruch?

Für Mietverträge, die ab dem 1. August 2019 abgeschlossen wurden, müssen alle folgenden Punkte erfüllt sein:

• Die Wohnung wurde mit öffentlicher Wohnbauförderung errichtet und die Förderung war bei Abschluss deines Mietvertrags aufrecht.
• Die Nutzfläche ist größer als 40 m².
• Du hast beim Einzug einen Finanzierungsbeitrag über dem gesetzlichen Mindestbetrag gezahlt. Im Gesetz stehen 50 € pro m², der Wert wird jedes Jahr zum 1. April an die Inflation angepasst. Laut Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen liegt er von 1.4.2026 bis 31.3.2027 bei 95,17 € pro m². Beim Erstbezug zählen Grund- und Baukosten, bei späteren Mietern nur der Grundkostenanteil. Welcher Wert für deinen Mietvertrag gilt, erfährst du immer aktuell bei deinem Bauträger.
• Das Haus steht nicht auf einem Baurechtsgrund, der Bauträger ist also Eigentümer des Grundstücks.
• Seit dem Erstbezug des Hauses sind höchstens 30 Jahre vergangen.
• Du bist österreichischer Staatsbürger oder nach dem WGG gleichgestellt, etwa als EU-Bürger. Den Anspruch haben laut Gesetz auch Ausländer, die seit mehr als fünf Jahren ununterbrochen und legal in Österreich leben und ein Prüfungszeugnis des Österreichischen Integrationsfonds (ÖIF) haben.

Dein Finanzierungsbeitrag verliert laut Arbeiterkammer pro Jahr nur 1 % seines Werts und ist deshalb meist auch nach mehreren Jahren noch ein erheblicher Betrag. Mehr dazu im Artikel zum Finanzierungsbeitrag. Die Länder können zusätzliche Regeln festlegen. In Salzburg darf für eine nach dem Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 2025 geförderte Mietwohnung mit Kaufoption höchstens ein Finanzierungsbeitrag in Höhe der Grund- und Aufschließungskosten verlangt werden.

Genossenschaftswohnung nach 5 Jahren kaufen: Fristen und Ablauf

Den Antrag kannst du nach § 15e WGG frühestens nach fünf Jahren Mietdauer stellen, und zwar je einmal im 6. bis 10., im 11. bis 15. und im 16. bis 20. Vertragsjahr. In älteren Häusern bleibt wegen der 30-Jahres-Grenze oft weniger Zeit. So läuft der Kauf ab:

1. Antrag: Du teilst dem Bauträger mit, dass du die Wohnung kaufen willst. Ein Brief oder eine E-Mail genügt.
2. Angebot: Der Bauträger muss dir binnen drei Monaten schriftlich einen Fixpreis anbieten. Eine längere Frist von höchstens sechs Monaten kann vereinbart werden. Kommt kein Angebot, kannst du das Gericht einschalten. Legt der Bauträger auch nach dessen Aufforderung binnen eines weiteren Monats kein Angebot, setzt das Gericht den Preis fest.
3. Annahme: Du hast sechs Monate Zeit, das Angebot schriftlich anzunehmen. Damit übernimmst du auch die anteiligen Verpflichtungen des Bauträgers, etwa offene Darlehen.
4. Kaufvertrag und Grundbuch: Sobald du deine Zahlungen geleistet hast, wirst du Wohnungseigentumsbewerber. Mit dem Kaufvertrag und der Eintragung ins Grundbuch wirst du schließlich Eigentümer.

Für Mietverträge vor dem 1. August 2019 gilt die Kaufoption nach fünf Jahren laut WGG nicht. Dort kannst du den Antrag laut WGG frühestens nach zehn Jahren und längstens bis zum Ende des 20. Mietjahrs stellen, jeweils nur, wenn die Förderung noch besteht. Welche Antragsfristen für deinen Vertrag gelten, erfährst du immer aktuell bei deinem Bauträger.

Was kostet der Kauf? Fixpreis, Barkaufpreis und Nebenkosten

Der Kaufpreis ist ein Fixpreis. Ausgangspunkt ist meist der Substanzwert der Wohnung, dabei muss der Bauträger laut WGG auch den Verkehrswert zum Zeitpunkt des Angebots berücksichtigen. Unter dem Buchwert darf der Preis nicht liegen. Bar zahlen musst du nur den Barkaufpreis, also den Fixpreis abzüglich deines Finanzierungsbeitrags und der Darlehen, die du übernimmst. Die bisher bezahlte Miete muss der Bauträger nach dem WGG nicht anrechnen. Eine Beispielrechnung findest du im Artikel Kaufpreis einer Genossenschaftswohnung berechnen.

Hältst du den Preis für zu hoch, kannst du ihn bei der Schlichtungsstelle oder bei Gericht prüfen lassen. Gesenkt wird er nach Angaben der Arbeiterkammer aber nur, wenn er offenkundig unangemessen ist, also über dem Preis vergleichbarer frei finanzierter Wohnungen liegt. Im Burgenland gelten für Wohnungen, die nach der Förderrichtlinie 2026 gefördert werden, eigene Regeln: Vorgeschrieben ist ein Mietvertrag mit Kaufoption, der Kaufpreis darf höchstens die anteiligen Grund- und Errichtungskosten betragen und die in der Miete enthaltenen Tilgungsanteile werden angerechnet.

Zum Barkaufpreis kommen die üblichen Kaufnebenkosten nach aktueller Rechtslage (laut oesterreich.gv.at und Gerichtsgebührengesetz):

Die 2024 eingeführte, befristete Befreiung von der Grundbuch-Eintragungsgebühr (§ 25a GGG) ist am 1. Juli 2026 ausgelaufen. Sie gilt nur noch für Fälle, in denen der Antrag vor diesem Tag bei Gericht eingelangt ist.

Was nach dem Kauf gilt: Spekulationsfrist und Vermietung

Bei Kaufanträgen ab 1. August 2019 gilt eine Spekulationsfrist von 15 Jahren. Der Bauträger erhält ein Vorkaufsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Verkaufst oder verschenkst du die Wohnung innerhalb von 15 Jahren nach dem Kaufvertrag weiter, musst du ihm nach dem WGG die Differenz zwischen dem Verkehrswert zum Zeitpunkt seines Angebots und deinem Kaufpreis zahlen. Ausgenommen sind Übertragungen an Ehe- oder eingetragene Partner, Kinder und andere Verwandte in gerader Linie, Geschwister sowie Lebensgefährten, die seit mindestens drei Jahren mit dir in der Wohnung leben.

Für Anleger wichtig: Vermietest du eine gekaufte geförderte Wohnung, gilt laut WGG für 15 Jahre ab dem ersten Kaufvertrag das Mietrechtsgesetz in vollem Umfang. Die Hauptmiete darf höchstens den Richtwert deines Bundeslands betragen, bei befristeten Verträgen 25 % weniger. Das gilt, wenn du den Kauf ab dem 1. August 2019 beantragt hast. Mehr zu Verkauf und Vermietung liest du im Artikel Genossenschaftswohnung verkaufen oder vermieten.

Genossenschaftswohnung kaufen: ja oder nein?

Ob sich der Kauf lohnt, hängt vor allem vom konkreten Angebot und von deiner Lebensplanung ab. Diese Vor- und Nachteile solltest du abwägen:

• Vorteil: Du kennst Haus, Nachbarschaft und Betriebskosten aus der Mietzeit und kaufst nicht ins Blaue.
• Vorteil: Finanzierungsbeitrag und übernommene Darlehen senken den Betrag, den du bar aufbringen musst.
• Vorteil: Einen offenkundig überhöhten Fixpreis kannst du überprüfen lassen.
• Nachteil: Deine bisherige Miete zählt nicht als Anzahlung.
• Nachteil: Der Preis berücksichtigt auch den Verkehrswert, ein Schnäppchen ist also nicht garantiert.
• Nachteil: Weiterverkauf und Vermietung sind 15 Jahre lang eingeschränkt.
• Nachteil: Als Eigentümer trägst du Reparaturen und Sanierungen gemeinsam mit den anderen Eigentümern selbst.

Wenn du gezielt eine Wohnung mit späterer Kaufoption suchst, lohnt es sich, schnell zu sein: Bei Immo-Spezl kannst du dich über neue Angebote gemeinnütziger Bauträger mit Kaufoption per Push, E-Mail oder Telegram benachrichtigen lassen.

Kann man eine Gemeindewohnung kaufen?

Einen gesetzlichen Kaufanspruch wie bei Genossenschaftswohnungen gibt es bei Gemeindewohnungen nicht. Der Anspruch nach dem WGG richtet sich an gemeinnützige Bauvereinigungen. Gemeindewohnungen vermietet dagegen die Gemeinde selbst. In Wien ist die Stadt Hauseigentümerin und Vermieterin, vergeben werden die Wohnungen laut Wohnberatung Wien mit unbefristeten Mietverträgen. Wie sich die beiden Wohnformen sonst unterscheiden, erklärt der Artikel Gemeindewohnung oder Genossenschaftswohnung.