Genossenschaftswohnung verkaufen oder vermieten: Was gilt 2026?

Genossenschaftswohnung verkaufen oder vermieten: Welche Spekulationsfrist gilt, was du dem Bauträger nachzahlst, welche Miete erlaubt ist und wann Steuer anfällt.

Gekaufte Genossenschaftswohnung verkaufen: Ja, aber mit Bindungen

Hast du deine Genossenschaftswohnung gekauft, etwa über die Kaufoption nach einigen Jahren Miete, kannst du sie grundsätzlich verkaufen oder vermieten. Damit geförderte Wohnungen nicht kurz nach dem Kauf mit Gewinn weiterverkauft werden, gelten in den ersten Jahren aber besondere Regeln aus dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Dazu kommen mögliche Auflagen aus der Wohnbauförderung deines Bundeslands und die Frage nach der Steuer. Wie du überhaupt zum Eigentum kommst, erklärt der Artikel Genossenschaftswohnung kaufen.

Eine Wohnung, die du nur mietest, kannst du dagegen nicht verkaufen, denn sie gehört weiterhin dem Bauträger. Welche Möglichkeiten du als Mieterin oder Mieter hast, steht im letzten Abschnitt.

Spekulationsfrist: Was beim Verkauf innerhalb von 15 Jahren gilt

Kaufst du die Wohnung nachträglich als bisherige Mieterin oder bisheriger Mieter, erhält der Bauträger nach § 15g WGG ein Vorkaufsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Es besteht zu deinem damaligen Kaufpreis und darf ohne Zustimmung des Bauträgers 15 Jahre ab dem Kaufvertrag nicht gelöscht werden. Verkaufst oder überträgst du die Wohnung in dieser Zeit, musst du dem Bauträger einen Differenzbetrag zahlen: den Unterschied zwischen dem Verkehrswert, den er dir beim Kaufangebot bekannt geben muss, und deinem damaligen Kaufpreis. Welchen Preis du später beim Verkauf erzielst, spielt laut Arbeiterkammer Wien für diese Nachzahlung keine Rolle. Das Vorkaufsrecht erlischt, sobald du den Differenzbetrag bezahlt hast, spätestens aber nach 15 Jahren. Wie Kaufpreis und Verkehrswert zustande kommen, liest du im Artikel Kaufpreis einer Genossenschaftswohnung berechnen.

Rechenbeispiel: Du hast um 180.000 Euro gekauft, im Kaufvertrag steht ein Verkehrswert von 230.000 Euro. Verkaufst du im zehnten Jahr, zahlst du 50.000 Euro an den Bauträger, egal ob du um 210.000 oder um 260.000 Euro verkaufst. Nach Ablauf der 15 Jahre fällt diese Nachzahlung weg.

Die 15 Jahre gelten laut WGG, wenn du den Kauf ab dem 1. August 2019 beantragt hast oder der Bauträger dir ab diesem Tag ein Angebot gelegt hat. Bei früheren Anträgen beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre. Seit der WGG-Novelle 2022 gelten Vorkaufsrecht und Differenzbetrag auch dann, wenn du die Wohnung gleich beim Bau direkt ins Eigentum kaufst. Das betrifft Kaufverträge, die ab dem 1. Juli 2022 geschlossen wurden.

Als Weiterübertragung zählt jedes Rechtsgeschäft unter Lebenden, also nicht nur ein Verkauf. Keine Nachzahlung fällt an, wenn du die Wohnung innerhalb der Frist an folgende Personen überträgst:

• Ehepartnerin oder Ehepartner, eingetragene Partnerin oder eingetragener Partner
• Verwandte in gerader Linie, also etwa Kinder, Enkel und Eltern, einschließlich Wahlkinder
• Geschwister
• Lebensgefährtin oder Lebensgefährte, wenn er oder sie seit mindestens 3 Jahren mit dir in der Wohnung in einem gemeinsamen Haushalt lebt.

Hältst du den vorgeschriebenen Verkehrswert für zu hoch, kannst du ihn binnen 6 Monaten nach der Vorschreibung bei Gericht bekämpfen oder, wo es eine gibt, bei der Schlichtungsstelle deiner Gemeinde.

Gekaufte Genossenschaftswohnung vermieten: Richtwert als Obergrenze

Wurde die Wohnung mit öffentlichen Mitteln errichtet oder finanziert, gilt nach dem WGG ab dem ersten Kaufvertrag 15 Jahre lang das Mietrechtsgesetz in vollem Umfang. Bei einem unbefristeten Mietvertrag darf die Hauptmiete höchstens den Richtwert deines Bundeslands betragen, bei einem befristeten Vertrag 25 % weniger. Zuschläge zum Richtwert sind nicht erlaubt, dazu kommen nur die zulässigen Betriebskosten. Laut Arbeiterkammer betrifft diese Grenze Käufe auf Antrag ab dem 1. August 2019. Die aktuelle Fassung des Gesetzes erfasst auch Wohnungen, die gleich beim Bau ins Eigentum übertragen werden.

Die Richtwerte gelten laut Statistik Austria seit 1. April 2026. Sie durften zu diesem Termin um höchstens 1 % steigen, am 1. April 2027 dürfen sie um höchstens 2 % steigen. Ein Beispiel für Wien: Für 70 m² darfst du unbefristet höchstens 471,80 Euro Hauptmiete pro Monat verlangen, befristet rund 353,85 Euro, jeweils zuzüglich Betriebskosten. Beachte zusätzlich die Auflagen deiner Wohnbauförderung: In Oberösterreich etwa ist das Weitervermieten einer geförderten Wohnung durch die Eigentümer nach Angaben des Landes nicht zulässig.

Wohnbauförderung: Was mit dem Landesdarlehen passiert

Beim nachträglichen Kauf übernimmst du den Anteil der offenen Darlehen, der auf deine Wohnung entfällt. Ist darunter ein Förderdarlehen des Landes, gelten beim Verkauf oder Vermieten zusätzlich die Regeln des jeweiligen Bundeslands. Zwei Beispiele:

• Oberösterreich: Bei Wohnungen, die nach den Wohnbauförderungsgesetzen ab 1984 gefördert wurden, steht laut Land Oberösterreich im Grundbuch neben dem Darlehen ein Veräußerungsverbot zugunsten des Landes, ein Verkauf braucht grundsätzlich die Zustimmung der Förderstelle. Eine förderbare Käuferin oder ein förderbarer Käufer kann das Darlehen übernehmen. Wird die Wohnung lastenfrei verkauft, ist das restliche Landesdarlehen vollständig zurückzuzahlen. Die Wohnung muss mit Hauptwohnsitz bewohnt werden.
• Wien: Nach dem Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz muss der Darlehensvertrag vorsehen, dass das Förderdarlehen mit mindestens 6 Monaten Frist gekündigt wird, wenn das Eigentum ohne Zustimmung des Landes durch Rechtsgeschäft unter Lebenden übertragen wird. Gleiches gilt, wenn die Wohnung von niemandem regelmäßig zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses genutzt wird.

Frag deshalb vor einem Verkauf bei der Förderstelle deines Landes nach dem aktuellen Darlehensstand und nach den Bedingungen für eine Übernahme. Förderungen sind oft an die Nutzung als Hauptwohnsitz geknüpft, mehr dazu im Artikel Hauptwohnsitz bei geförderten Wohnungen.

Steuer beim Verkauf: Immobilienertragsteuer und Hauptwohnsitzbefreiung

Die Spekulationsfrist des WGG ist keine Steuerfrist, sie regelt nur Vorkaufsrecht und Nachzahlung gegenüber dem Bauträger. Steuerlich unterliegt ein Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung nach dem Einkommensteuergesetz der Immobilienertragsteuer mit einem besonderen Steuersatz von 30 %. Steuerfrei ist der Verkauf laut oesterreich.gv.at mit der Hauptwohnsitzbefreiung, wenn du den Hauptwohnsitz aufgibst und eine dieser Varianten erfüllst:

• 2-Jahres-Variante: Die Wohnung war ab dem Kauf bis zum Verkauf mindestens 2 Jahre durchgehend dein Hauptwohnsitz.
• 5-aus-10-Variante: Die Wohnung war in den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf mindestens 5 Jahre durchgehend dein Hauptwohnsitz.

Für Mietkäufer ist eine Entscheidung wichtig: Der Verwaltungsgerichtshof hat 2018 im Fall eines früheren Mieters einer gemeinnützigen Bauvereinigung in Wien entschieden, dass bei der 5-aus-10-Variante auch die Jahre als Mieter in derselben Wohnung zählen. Die Finanzverwaltung hat das in ihre Einkommensteuerrichtlinien übernommen. Bei der 2-Jahres-Variante zählt dagegen nur die Zeit ab dem Kauf. Die Nachzahlung an den Bauträger bleibt davon unberührt. Lass deinen Fall vor dem Verkauf von einer Steuerberatung oder dem Notariat prüfen.

Kann man eine gemietete Genossenschaftswohnung weitergeben?

Verkaufen kannst du eine Mietwohnung nicht. Das WGG verweist aber auf die Regeln des Mietrechtsgesetzes zur Abtretung und zum Eintritt in den Mietvertrag. Aktuelle Informationen dazu, ob und wie du deinen Mietvertrag weitergeben kannst, bekommst du immer direkt bei deinem Bauträger.

• Abtretung, wenn du ausziehst: Du darfst den Mietvertrag an deine Ehepartnerin oder deinen Ehepartner und an Verwandte in gerader Linie abtreten, wenn sie die letzten 2 Jahre mit dir in der Wohnung gelebt haben, an Geschwister nach 5 Jahren. Habt ihr die Wohnung gemeinsam bezogen, entfällt die Mindestdauer. Lebensgefährten sind bei der Abtretung nicht genannt.
• Eintritt nach dem Tod: Ehepartner, Lebensgefährten (mindestens 3 Jahre gemeinsamer Haushalt in der Wohnung oder gemeinsam eingezogen), Verwandte in gerader Linie und Geschwister treten in den Vertrag ein, wenn sie ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon mit dir dort gewohnt haben. Wer nicht eintreten will, muss das binnen 14 Tagen mitteilen.

Ist der Bauträger eine Genossenschaft, kann er laut WGG verlangen, dass die eintretende Person Mitglied wird. Was beim Auszug mit deinem Finanzierungsbeitrag passiert, erklärt der Artikel Finanzierungsbeitrag bei Genossenschaftswohnungen, wie viel du zurückbekommst, rechnet der Finanzierungsbeitrag-Rechner aus. Bei Fragen zu deinem Vertrag helfen auch die Arbeiterkammer oder die Mietervereinigung weiter.