Genossenschaftswohnung Kaufpreis berechnen: Fixpreis und Barkaufpreis

So berechnest du den Kaufpreis einer Genossenschaftswohnung: wie der Fixpreis entsteht, was vom Barkaufpreis abgeht, was mit der Förderung passiert und welche Nebenkosten anfallen.

Wie der Bauträger den Fixpreis berechnet

Wenn du den Kaufpreis einer Genossenschaftswohnung berechnen willst, musst du zwei Beträge auseinanderhalten: den Fixpreis und den Barkaufpreis. Kaufst du eine Wohnung, die du bisher gemietet hast, über die gesetzliche Kaufoption, muss dir der gemeinnützige Bauträger nach § 15e WGG binnen drei Monaten ein schriftliches Angebot mit einem Fixpreis vorlegen. Der Fixpreis ist der rechtliche Kaufpreis der Wohnung und wird auch für Abgaben wie die Grunderwerbsteuer herangezogen. Wann du überhaupt einen Anspruch auf den Kauf hast, erklärt der Artikel Genossenschaftswohnung kaufen.

Für die Berechnung gibt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz zwei Wege vor. Entweder geht der Bauträger vom Substanzwert der Wohnung aus und berücksichtigt dabei den Verkehrswert zum Zeitpunkt seines Angebots. Oder er geht von den Grund- und Baukosten aus, die auch beim Sofortkauf einer neuen Wohnung die Basis bilden. In beiden Fällen fließen eine angemessene Abschreibung und eine Wertsicherung ein. Wie genau der Verkehrswert einzubeziehen ist, legt das Gesetz nicht fest. Der Bauträger hat daher laut Arbeiterkammer Wien einen gewissen Spielraum. Nach unten ist der Preis begrenzt: Er muss mindestens dem Buchwert entsprechen und jedenfalls diese Posten decken:

• die auf deine Wohnung entfallenden Verpflichtungen des Bauträgers, etwa offene Darlehen
• die anteiligen Eigenmittel, die der Bauträger eingesetzt hat
• Beträge, die der Bauträger bei einer nötigen Berichtigung des Vorsteuerabzugs zahlen muss
• die anteiligen Kosten für die Begründung des Wohnungseigentums, den Verkauf und die Information der Mieter
• bei bereits bestehendem Wohnungseigentum die anteilige Rücklage

Steht im Mietvertrag bereits ein Kaufpreis oder eine Berechnungsformel, gilt diese Vereinbarung, sofern sie für dich günstiger ist als die gesetzliche Regel. Die Arbeiterkammer rät deshalb, den späteren Kaufpreis möglichst schon beim Abschluss des Mietvertrags zu vereinbaren. Die gesetzlichen Grundlagen im Überblick liefert der Artikel zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Vom Fixpreis zum Barkaufpreis: Was angerechnet wird

Den Fixpreis musst du meist nicht zur Gänze bar bezahlen. Bei der Berechnung des Barkaufpreises sind nach § 23 WGG insbesondere die Darlehen, die du anteilig übernimmst, und dein Finanzierungsbeitrag zu berücksichtigen.

Ein Effekt, auf den die Arbeiterkammer hinweist, überrascht viele: Je länger du schon in der Wohnung wohnst, desto weniger Darlehen ist meist noch offen und desto höher fällt der Barkaufpreis aus. Wie sich dein Einmalbetrag über die Jahre entwickelt, erklärt der Artikel zum Finanzierungsbeitrag. Wie viel er heute noch wert ist, rechnet der Finanzierungsbeitrag-Rechner monatsgenau aus.

Rechenbeispiel: Kaufpreis einer Genossenschaftswohnung

Hypothetisches Beispiel: Alle Beträge sind frei gewählt und vereinfacht. Deinen tatsächlichen Fixpreis, die offenen Darlehen und die Höhe des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags findest du nur im schriftlichen Angebot deines Bauträgers.

Angenommen, der Bauträger bietet dir einen Fixpreis von 200.000 € an. Beim Einzug vor acht Jahren hast du 30.000 € Finanzierungsbeitrag gezahlt, die Benützungsbewilligung liegt ebenfalls acht Jahre zurück. Auf deine Wohnung entfallen noch 90.000 € offene Darlehen und 2.500 € nicht verbrauchter Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag. Im Haus ist bereits Wohnungseigentum begründet. Für die Nebenkosten gelten die üblichen Sätze laut oesterreich.gv.at: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % für die Eintragung ins Grundbuch, 1,2 % vom Wert eines Pfandrechts der Bank und rund 1 bis 3 % für Anwalt oder Notar.

Zusätzlich zahlst du die übernommenen 90.000 € Darlehen weiter in Raten ab. Rechne daher den gesamten monatlichen Aufwand als Eigentümer durch, also Kreditrate, Darlehensrate, Betriebskosten und Rücklage. Welche laufenden Kosten in einer Genossenschaftswohnung anfallen, zeigt der Artikel Kosten einer Genossenschaftswohnung.

Was passiert mit der Förderung beim Kauf?

Bundesweit gilt laut WGG: Beim nachträglichen Kauf übernimmst du anteilig alle Verpflichtungen des Bauträgers, insbesondere die Darlehen, mit denen das Haus errichtet, erhalten oder verbessert wurde. Hat das Land den Bau mit einem Förderdarlehen finanziert, betrifft das in der Regel auch dieses Darlehen. Ob und zu welchen Bedingungen du in eine Förderung eintreten kannst, regelt aber jedes Bundesland selbst. Drei Beispiele:

• Niederösterreich: Für die Eigentumsübertragung brauchst du die Zustimmung des Landes, und im Kaufvertrag muss die Übernahme des Förderdarlehens ausdrücklich erklärt werden. Kaufen die bisherigen Bewohner ihre geförderte Miet- oder Genossenschaftswohnung, wird das Einkommen laut Land Niederösterreich nicht neu geprüft, sofern die bisherige Nutzung den Förderbestimmungen entsprach. Die Wohnung muss für die Dauer der Förderung Hauptwohnsitz sein. Darlehen des Wohnbauförderungsfonds, die bis 31.12.1980 bewilligt wurden, sind nicht übertragbar und müssen zurückgezahlt werden, ebenso Eigenmittelersatzdarlehen, außer nahestehende Personen übernehmen sie.
• Burgenland: Für Wohnungen, die nach der Förderrichtlinie 2026 (gültig von 1.1. bis 31.12.2026) gefördert werden, kannst du laufende Förderdarlehen mit Zustimmung des Landes zum aushaftenden Betrag übernehmen, wenn du das vorgeschriebene Mindesteinkommen erreichst. Der Kaufpreis wird aus den anteiligen Grund- und Errichtungskosten gebildet. Die in der Miete enthaltenen Tilgungsanteile der Baudarlehen werden darauf angerechnet.
• Wien: Nach dem Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz legt eine Verordnung der Landesregierung fest, wie die Förderung bei der nachträglichen Eigentumsbegründung behandelt wird. Der Bauträger zahlt dabei einen Pauschalbetrag an das Land zurück. Insgesamt darfst du als Käufer nicht günstiger gestellt sein, als hättest du die Wohnung von Anfang an als geförderte Eigentumswohnung gekauft.

Kaufpreis zu hoch? So lässt du ihn prüfen

Gegen den angebotenen Fixpreis kannst du nach § 18 WGG nur wegen offenkundiger Unangemessenheit vorgehen, und zwar binnen sechs Monaten nach dem schriftlichen Angebot bei Gericht oder, wo es eine gibt, bei der Schlichtungsstelle. Du kannst das Angebot dabei annehmen und den Preis trotzdem prüfen lassen. Offenkundig unangemessen ist der Preis, wenn er den ortsüblichen Preis für gleichartige frei finanzierte Wohnungen übersteigt. Dabei werden die Darlehen berücksichtigt, die du übernimmst. Stellt das Gericht das fest, setzt es den Preis auf Basis des Verkehrswerts neu fest. Laut Arbeiterkammer ist eine Herabsetzung nur in Ausnahmefällen möglich. Ein Fixpreis deutlich unter dem Marktwert ist also nicht garantiert.

Achte im Kaufvertrag auch auf den festgehaltenen Verkehrswert. Verkaufst du innerhalb der Spekulationsfrist weiter und nicht an nahe Angehörige, musst du die Differenz zwischen diesem Verkehrswert und deinem Kaufpreis an den Bauträger zahlen. Details dazu im Artikel Genossenschaftswohnung verkaufen.

Kaufpreis bei geförderten Eigentumswohnungen im Neubau

Kaufst du eine Eigentumswohnung direkt vom gemeinnützigen Bauträger, gilt laut oesterreich.gv.at das (modifizierte) Kostendeckungsprinzip: Der Preis orientiert sich grundsätzlich an den Gesamtkosten der Errichtung, ein freier Marktpreis darf nicht verlangt werden. Üblicherweise zahlst du einen Teil bei Vertragsabschluss und übernimmst für den Rest das Darlehen. Statt der späteren Endabrechnung kann ein Fixpreis vereinbart werden. Er liegt in einer Bandbreite zwischen den Grund- und Baukosten samt Finanzierungskosten und einer Obergrenze, die zusätzlich Rücklagen und einen Pauschalsatz für das Risiko des Bauträgers enthält. Gibt es keinen Fixpreis, muss der Bauträger laut WGG die Endabrechnung über die Herstellungskosten grundsätzlich binnen fünf Jahren nach dem Erstbezug legen.