Genossenschaftswohnung Kosten: Miete, EVB und Betriebskosten 2026

Was kostet eine Genossenschaftswohnung im Monat? Hier siehst du, woraus sich die Miete zusammensetzt, welche EVB-Beträge 2026 gelten und warum die Kosten steigen oder sinken.

Woraus sich die Kosten einer Genossenschaftswohnung zusammensetzen

Gemeinnützige Bauträger verlangen keine Marktmiete. Das Entgelt soll laut Arbeiterkammer Wien ausschließlich die tatsächlichen Kosten der Wohnhausanlage decken, also Errichtung, Finanzierung, Erhaltung und Bewirtschaftung. Welche Posten in die Kosten einer Genossenschaftswohnung einfließen dürfen, legt § 14 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) fest:

• Tilgung der Darlehen für Grund und Bau bzw. die Abschreibung des Gebäudes
• Zinsen für Bankdarlehen und öffentliche Förderdarlehen
• Verzinsung der Eigenmittel des Bauträgers, grundsätzlich höchstens 3,5 %. Für 2026 hat der Revisionsverband der gemeinnützigen Bauvereinigungen einen Satz von 3,50 % veröffentlicht.
• Bauzins, wenn das Haus auf einem Baurechtsgrundstück steht
• Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB)
• Verwaltungskosten
• Betriebskosten, Kosten für Gemeinschaftsanlagen und laufende öffentliche Abgaben
• Rücklage von höchstens 2 % der ersten fünf Posten
• Umsatzsteuer

Hast du beim Einzug einen Finanzierungsbeitrag gezahlt, muss der Bauträger ihn laut WGG bei der Berechnung des Entgelts mindernd berücksichtigen. Ein höherer Finanzierungsbeitrag senkt deshalb in der Regel die laufende Miete. Wie viel du davon beim Auszug zurückbekommst, erklärt der Artikel zum Finanzierungsbeitrag, ausrechnen kannst du es mit dem Finanzierungsbeitrag-Rechner. Die Grundregeln für gemeinnützige Bauträger findest du im Beitrag zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag: Die EVB-Beträge 2026

Mit dem EVB sammelt der Bauträger Geld für Reparaturen, Sanierungen und Verbesserungen am Haus. Er ist nach § 14d WGG verpflichtet, ihn einzuheben. Wie hoch der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag höchstens sein darf, hängt vom Alter des Gebäudes ab: In den ersten fünf Jahren nach dem Erstbezug gilt der niedrigste Satz, ab dem sechsten Jahr steigt er jedes Jahr um 12 % des Ausgangsbetrags, bis eine Obergrenze erreicht ist.

Die aktuellen Höchstbeträge veröffentlicht der Revisionsverband der gemeinnützigen Bauvereinigungen. Die neuen Werte gelten vom 1. April 2026 bis 31. März 2027, die nächste Anpassung folgt am 1. April 2027.

Ein Rechenbeispiel: Für eine 70 m² große Wohnung im zehnten Jahr nach dem Erstbezug darf der EVB derzeit höchstens 67,90 Euro im Monat betragen (70 mal 0,97 Euro). Im Neubau sind es höchstens 42,70 Euro.

Das WGG sieht vor: Über den EVB muss der Bauträger jedes Jahr bis spätestens 30. Juni abrechnen. Verwendet er die Beiträge nicht innerhalb von 20 Kalenderjahren für Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten, muss er sie samt Zinsen zurückzahlen. Reicht der EVB für nötige Arbeiten nicht aus, kann der Bauträger bei Gericht oder bei der Schlichtungsstelle der Gemeinde eine Erhöhung beantragen.

Betriebskosten, Heizkosten und Verwaltung

Als Betriebskosten darf der Bauträger dieselben Posten verrechnen wie ein Vermieter nach dem Mietrechtsgesetz, dazu kommen die Kosten für Gemeinschaftsanlagen und die laufenden öffentlichen Abgaben der Liegenschaft. Zu den Betriebskosten zählen unter anderem:

• Wasserversorgung, Kanalräumung und Müllabfuhr
• Rauchfangkehrung und Schädlingsbekämpfung
• Beleuchtung von Stiegenhaus und anderen allgemeinen Teilen des Hauses
• Versicherung des Hauses gegen Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschäden
• Hausbetreuung

In Genossenschaftswohnungen lagen die Betriebskosten 2025 laut Statistik Austria im Schnitt bei 2,5 Euro pro m² und Monat. Das sind rund 30 % der Gesamtmiete. Der Bauträger muss dir nach § 19 WGG bis spätestens 30. Juni eine Abrechnung über das Vorjahr legen und Einsicht in die Belege gewähren. Erhebst du nicht binnen sechs Monaten ab Auflage begründete Einwendungen, gilt die Abrechnung als anerkannt.

Heizung und Warmwasser werden in Gebäuden mit mindestens vier Nutzungsobjekten (Wohnungen oder Geschäftsräume) und gemeinsamer Heizanlage nach dem Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz verteilt, wenn der Verbrauch gemessen wird: 55 bis 85 % der Energiekosten nach dem gemessenen Verbrauch, der Rest nach der versorgbaren Nutzfläche. In diesem Fall hängt ein großer Teil deiner Heizkosten von deinem eigenen Verbrauch ab. Wie in deinem Haus aktuell abgerechnet wird, erfährst du immer direkt bei deiner Hausverwaltung oder deinem Bauträger.

Für die Verwaltung gilt eine Pauschale nach der Entgeltrichtlinienverordnung. Von 1. April 2026 bis 31. März 2027 beträgt sie laut Revisionsverband bei Mietwohnungen 309,60 Euro pro Wohnung und Jahr, das sind 25,80 Euro im Monat.

Was kostet eine Genossenschaftswohnung im Durchschnitt?

Laut Mikrozensus von Statistik Austria zahlten Haushalte in Genossenschaftswohnungen 2025 im Schnitt 8,8 Euro pro m² inklusive Betriebskosten, pro Wohnung waren das 607,90 Euro im Monat. In diesen Werten ist die Umsatzsteuer enthalten, Heizung, Warmwasser und Garagenplätze aber nicht. Im Vergleich zu den anderen Mietformen:

Von 2021 bis 2025 stiegen die Kosten in Genossenschaftswohnungen um 20 % (von 7,3 auf 8,8 Euro pro m²), bei privaten Mietwohnungen um 25 %. Für die Kosten einer Genossenschaftswohnung in Wien nennt der Bericht keinen eigenen Wert, nur den Schnitt aller Wiener Hauptmietwohnungen: 10,6 Euro pro m² inklusive Betriebskosten. Den Unterschied zur Gemeindewohnung erklärt der Vergleich Gemeindewohnung oder Genossenschaftswohnung.

Neubau oder älteres Haus? Im Neubau ist der EVB niedrig, dafür werden die Baudarlehen noch zurückgezahlt. In älteren Häusern ist der EVB höher, dafür kann der Finanzierungsanteil nach der Ausfinanzierung durch die Grundmiete gedeckelt sein. Vergleiche bei jedem Angebot die gesamte monatliche Vorschreibung, nicht nur einen Posten.

Genossenschaftswohnung Mieterhöhung: Warum sich die Miete ändert

Die Miete einer Genossenschaftswohnung ist nicht fix. Ändern sich die Beträge, auf denen das Entgelt beruht, ändert es sich dem WGG zufolge automatisch mit, ohne dass du zustimmen musst. Die Gründe, etwa einen geänderten Zinssatz, muss dir der Bauträger bei der nächsten Vorschreibung schriftlich mitteilen. Typische Auslöser:

• Zinsen: Bei variabel verzinsten Darlehen steigt oder sinkt der Finanzierungsanteil mit dem Zinssatz.
• Alter des Hauses: Der zulässige EVB steigt ab dem sechsten Jahr nach dem Erstbezug jedes Jahr.
• Wertsicherung: Die EVB-Höchstbeträge und die Grundmiete werden an den Verbraucherpreisindex angepasst.
• Ausfinanzierung: Sind die Herstellungskosten zurückgezahlt, ist der Finanzierungsanteil mit der Grundmiete gedeckelt. War er bisher höher, sinkt er.

Für die gesetzlichen Beträge gab es zuletzt eine Mietpreisbremse: Am 1. April 2024 durften EVB und Grundmiete um höchstens 5 % steigen, die für 1. April 2025 vorgesehene Anpassung entfiel. Am 1. April 2026 wurden die Beträge nach Angaben des Revisionsverbands an die Inflation des Jahres 2025 von 3,6 % angepasst. Ab 1. April 2027 erfolgt die Anpassung, wie das WGG vorsieht, jährlich nach dem Durchschnitt der Inflation der letzten drei Jahre, der Teil über 5 % zählt dabei nur zur Hälfte.

Die neue Wertsicherungsbremse des Mieten-Wertsicherungsgesetzes gilt grundsätzlich nicht für Verträge nach dem WGG, außer das Entgelt richtet sich nach § 13 Abs. 4 WGG. Zum Vergleich: Richtwertmieten nach dem Mietrechtsgesetz, etwa im privaten Altbau, durften am 1. April 2026 nur um 1 % steigen.

Nach der vollständigen Rückzahlung der Herstellungskosten darf der Finanzierungsanteil von 1. April 2026 bis 31. März 2027 laut den Werten des Revisionsverbands höchstens 2,12 Euro pro m² betragen. Dazu kommen EVB, Eigenmittelverzinsung der Grundkosten, Betriebskosten, Verwaltung und Umsatzsteuer. Für eine ausfinanzierte 70-m²-Wohnung ab dem 30. Jahr nach dem Erstbezug ergibt das rechnerisch höchstens 148,40 Euro Grundmiete und 168,70 Euro EVB im Monat, jeweils plus der übrigen Posten. War das Entgelt vorher höher, kann die Miete in einer bestehenden Genossenschaftswohnung deshalb mit der Zeit sinken. Hast du die Option, deine Wohnung später zu erwerben, lohnt ein Blick in den Artikel Genossenschaftswohnung kaufen.

Wohnbeihilfe: Unterstützung bei hohen Wohnkosten

Sind die Wohnkosten im Verhältnis zu deinem Einkommen zu hoch, kannst du Wohnbeihilfe beantragen. Die Regeln unterscheiden sich je nach Bundesland deutlich, wie zwei Beispiele zeigen:

• Wien: Die Wohnbeihilfe steht Mieterinnen und Mietern mit Hauptwohnsitz in Wien offen, deren Einkommen mindestens den Richtsatz der Mindestsicherung erreicht und deren Wohnungsaufwand unzumutbar hoch ist. Du kannst sie nur für eine Wohnung beantragen, in der du schon wohnst. Ein Antrag bis zum 15. eines Monats wirkt laut Stadt Wien ab dem Monatsersten, wenn der Mietvertrag den ganzen Monat gilt, rückwirkend sind höchstens 4 Monate möglich.
• Oberösterreich: Die Wohnbeihilfe wird nach Angaben des Landes jeweils für höchstens ein Jahr gewährt und beträgt maximal 300 Euro im Monat. Angerechnet wird die Miete ohne Betriebs-, Heiz- und Verwaltungskosten, höchstens 3,70 Euro pro m². EVB und Umsatzsteuer zählen dazu. Für Bewilligungen mit Laufzeitbeginn 2026 erhöht ein Teuerungsfreibetrag von 100 Euro die Einkommensgrenze.

Ob du eine geförderte Wohnung überhaupt bekommst, hängt zuerst von den Einkommensgrenzen für geförderte Wohnungen ab. Wenn du die Kosten verschiedener Angebote vergleichen willst, hilft Tempo: Immo-Spezl sammelt Angebote gemeinnütziger Bauträger aus ganz Österreich und meldet dir neue Wohnungen per Push, E-Mail oder Telegram.