Unterschied Gemeindewohnung und Genossenschaftswohnung erklärt

Wer vermietet, was kostet der Einzug, wie läuft die Vergabe und kannst du später kaufen? Der Unterschied zwischen Gemeindewohnung und Genossenschaftswohnung im Vergleich.

Wem die Wohnung gehört und wer vermietet

Der wichtigste Unterschied liegt beim Vermieter. Eine Gemeindewohnung stellt eine Stadt oder Gemeinde zur Verfügung. In Wien ist die Stadt laut Wohnberatung Wien selbst Hauseigentümerin und Vermieterin von rund 220.000 Gemeindewohnungen. Rechtlich sind das ganz normale Hauptmietwohnungen, für die das allgemeine Mietrecht gilt.

Eine Genossenschaftswohnung errichtet und vermietet dagegen eine gemeinnützige Bauvereinigung. Das kann eine Genossenschaft sein, bei der du für die Wohnung Mitglied wirst, oder eine gemeinnützige Gesellschaft. Für beide gilt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Umgangssprachlich heißen meist beide Varianten Genossenschaftswohnung. Wie solche Bauträger arbeiten, erklärt der Artikel über gemeinnützige Bauträger.

Beide Wohnformen sind in Österreich verbreitet: 2025 lebten laut Statistik Austria 7 % der Haushalte in einer Gemeindewohnung und 17 % in einer Genossenschaftswohnung. In Wien waren es 20 % und 22 %.

Gemeindewohnung oder Genossenschaftswohnung: Der Vergleich

Die Tabelle zeigt den Unterschied zwischen Gemeindewohnung und Genossenschaftswohnung in den Punkten, die bei der Wohnungssuche zählen, nach Angaben der Wohnberatung Wien, von oesterreich.gv.at und Statistik Austria. Wo Regeln je Bundesland oder Gemeinde abweichen, dient Wien als Beispiel.

Eigenmittel, Kaution und Miete: Was der Einzug kostet

Bei Gemeindewohnungen in Wien zahlst du keine Provision und größtenteils keine Eigenmittel. Ob bei einer bestehenden Gemeindewohnung eine Kaution oder ein anderer einmaliger Beitrag anfällt, erfährst du aktuell immer direkt bei Wiener Wohnen. Die „Gemeindewohnungen NEU“, von denen laut Stadt Wien 41 Gemeindebauten mit mehr als 5.700 Wohnungen fertig oder in Umsetzung sind, kommen ganz ohne Eigenmittel, Kaution und Befristung aus.

Bei Genossenschaftswohnungen fällt oft ein Finanzierungsbeitrag an, also ein Grund- und Baukostenbeitrag. Seine Höhe hängt von Alter, Lage und Größe der Wohnung ab. Ziehst du aus, bekommst du ihn nach Angaben von oesterreich.gv.at zurück, abzüglich 1 % pro Jahr. Bei geförderten Wohnungen über das Wiener Wohn-Ticket können die Eigenmittel laut Wohnberatung Wien je nach Wohnung unter oder über 6.000 Euro liegen. Haushalte mit geringem Einkommen können dafür bei der Stadt Wien ein Eigenmittelersatzdarlehen beantragen. Wie Höhe und Rückzahlung genau geregelt sind, steht im Artikel zum Finanzierungsbeitrag.

Faustregel: Für eine Wiener Gemeindewohnung brauchst du beim Einzug meist keine Eigenmittel, für eine Genossenschaftswohnung oft schon. Der Finanzierungsbeitrag ist aber kein verlorenes Geld: Beim Auszug bekommst du ihn abzüglich 1 % pro Jahr zurück.

Bei der laufenden Miete liegen beide nah beieinander. 2025 kostete eine Gemeindewohnung nach Daten von Statistik Austria im österreichischen Schnitt 8,2 Euro pro m² inklusive Betriebskosten, eine Genossenschaftswohnung 8,8 Euro und eine private Mietwohnung 12,1 Euro. Weil Gemeindewohnungen im Schnitt kleiner sind, lag ihre Monatsmiete bei 496 Euro, in Genossenschaftswohnungen bei rund 608 Euro. Für eine konkrete Wohnung sagt der Durchschnitt allerdings wenig aus, entscheidend ist das Angebot.

Gemeindewohnung Wien: Ein Wohn-Ticket für beide

Seit 22. September 2026 vergibt Wien nach Angaben von Wiener Wohnen Gemeindewohnungen und geförderte Wohnungen über ein gemeinsames Wiener Wohn-Ticket. Deine persönliche Lebenssituation fließt über Bonuspunkte ein, etwa für Alleinerziehende, Jungwienerinnen und Jungwiener oder Familien, die mehr Platz brauchen. Je mehr Bonuspunkte du hast, desto besser sind deine Chancen. Für das Wohn-Ticket musst du alle diese Voraussetzungen erfüllen (Stand 2026, laut Wohnberatung Wien):

• Du bist mindestens 18 Jahre alt.
• Du hast seit mindestens 2 Jahren deinen Hauptwohnsitz in Wien, Unterbrechungen sind nur bis zu 7 Tage erlaubt.
• Du hast die österreichische, eine EU-, EWR- oder Schweizer Staatsbürgerschaft, bist anerkannter Flüchtling oder hast den Aufenthaltstitel „Daueraufenthalt EU“.
• Es gibt keine gerichtliche Kündigung wegen Fehlverhaltens und keine schweren Mietzinsrückstände aus früheren Mietverhältnissen.
• Das Netto-Haushaltseinkommen übersteigt die Grenze nicht: 61.280 Euro im Jahr für eine Person, 91.320 Euro für zwei Personen. Sie gilt für Gemeindewohnungen und geförderte Mietwohnungen gleich.

Bei der Wohnungssuche zeigt sich dann der Unterschied: Gemeindewohnungen bekommst du in der Regel ohne Eigenmittel und mit so vielen Zimmern wie Personen. Bei geförderten Wohnungen musst du Eigenmittel aufbringen, kannst aber ein Zimmer mehr bekommen. In beiden Fällen darf die Miete höchstens 50 % des Haushaltseinkommens ausmachen.

Den großen Teil der geförderten Wohnungen vergeben laut Wohnberatung Wien allerdings die Bauvereinigungen und Genossenschaften selbst. Bekommst du kein Wohn-Ticket, kannst du dich direkt bei ihnen bewerben. Für eine Gemeindewohnung brauchst du dagegen ein Wohn-Ticket. Wie die Bewerbung bei den Bauträgern abläuft, liest du unter So bekommst du eine Genossenschaftswohnung.

Gemeindewohnungen in anderen Städten und Gemeinden

Gemeindewohnungen gibt es nicht nur in Wien. Viele Städte und Gemeinden bieten eigene, sehr günstige Wohnungen an und legen die Voraussetzungen selbst fest. Üblich sind ein Mindestalter, eine bestimmte Staatsbürgerschaft oder ein gleichgestellter Aufenthaltstitel, eine Mindestdauer des Hauptwohnsitzes und eine Einkommensgrenze. Die genauen Regeln erfährst du beim Stadt- oder Gemeindeamt.

Außerhalb Wiens spielen Gemeindewohnungen aber eine kleine Rolle. In Kärnten, Niederösterreich, der Steiermark, Tirol und Vorarlberg sind Statistik Austria zufolge rund 10 % der Hauptmietwohnungen Gemeindewohnungen, in Salzburg 4 %. Im Burgenland und in Oberösterreich ist der Anteil noch geringer, dort machen Genossenschaftswohnungen 71 % und 59 % der Hauptmietwohnungen aus. In Vorarlberg werden seit 2001 sowohl Gemeindewohnungen als auch Wohnungen gemeinnütziger Bauträger nur noch befristet vergeben.

Die Grenze zwischen beiden Wohnformen kann dabei verschwimmen: Das WGG erlaubt, dass gemeinnützige Bauträger eine bestimmte Anzahl ihrer Wohnungen an Personen vergeben, die eine Gemeinde oder ein Land vorschlägt. Frag deshalb auch beim Gemeindeamt nach, wenn du eine Genossenschaftswohnung suchst. Die Voraussetzungen für geförderte Genossenschaftswohnungen regelt jedes Bundesland selbst. Die aktuellen Werte findest du im Artikel zu den Einkommensgrenzen für geförderte Wohnungen.

Kann man eine Gemeindewohnung kaufen?

Den gesetzlichen Kaufanspruch nach dem WGG gibt es bei Wohnungen gemeinnütziger Bauträger. Das Gesetz gibt Mieterinnen und Mietern von geförderten Wohnungen mit mehr als 40 m² einen Anspruch auf Übertragung ins Wohnungseigentum, wenn sie beim Einzug einen Finanzierungsbeitrag über einem gesetzlichen Mindestbetrag pro Quadratmeter bezahlt haben und weitere Voraussetzungen erfüllt sind. Der Anspruch besteht längstens bis zum Ende des 30. Jahres nach dem Erstbezug des Hauses.

Wohnungen, die der Gemeinde selbst gehören, fallen nicht darunter, weil das WGG nur für gemeinnützige Bauvereinigungen gilt. In Wien sind Gemeindewohnungen Mietwohnungen der Stadt mit unbefristetem Mietvertrag. Anders ist es, wenn dir die Gemeinde eine Wohnung eines gemeinnützigen Bauträgers zuweist: Dann ist der Bauträger dein Vermieter und es gilt das WGG. Ist dir eine spätere Eigentumswohnung wichtig, achte schon bei der Bewerbung auf geförderte Genossenschaftswohnungen mit Kaufoption. Wie Antrag und Kaufpreis funktionieren, erklärt der Artikel Genossenschaftswohnung kaufen.

Für wen passt was?

Welche Wohnform besser zu dir passt, hängt vor allem von deinem Ersparten, deiner Haushaltsgröße und deinen Plänen ab.

• Gemeindewohnung, wenn du wenig Erspartes hast, langfristig günstig mieten willst und mit einem Zimmer pro Person auskommst. In Wien brauchst du dafür mindestens 2 Jahre Hauptwohnsitz in der Stadt.
• Genossenschaftswohnung, wenn du Eigenmittel aufbringen kannst, ein Zimmer mehr möchtest, gern in einen Neubau ziehst oder die Wohnung später kaufen willst. Geförderte Wohnungen sind beim Angebot oft noch in Bau.
• Nur Genossenschaft, wenn du die Wiener Zugangskriterien noch nicht erfüllst, etwa weil du erst zugezogen bist. Dann führt der Weg direkt zu den Bauträgern.
• Beides parallel, wenn du in Wien suchst: Mit dem Wohn-Ticket siehst du Gemeinde- und geförderte Wohnungen, zusätzlich kannst du dich direkt bei Genossenschaften anmelden.

Weil Genossenschaften viele Wohnungen selbst vergeben, lohnt es sich, ihre Angebote laufend im Blick zu behalten. Immo-Spezl sammelt Angebote gemeinnütziger Bauträger aus ganz Österreich und meldet dir neue Wohnungen per Push, E-Mail oder Telegram.