Geförderte Wohnung: Was ist geförderter Wohnbau in Österreich?

Was ist eine geförderte Wohnung, wer baut sie und für wen ist sie gedacht? Der Überblick zu Wohnformen, Voraussetzungen, aktuellen Zahlen sowie Vor- und Nachteilen in Österreich.

Was ist eine geförderte Wohnung?

Eine geförderte Wohnung ist eine Wohnung, deren Bau das Bundesland mit öffentlichem Geld unterstützt. Meist geschieht das über Landesdarlehen mit niedrigen Zinsen oder über Zuschüsse zu Bankkrediten. Das senkt die laufende Rückzahlungsbelastung und damit auch das, was Mieterinnen und Mieter später monatlich zahlen. Im Gegenzug gelten Regeln: In den meisten Fällen darf dein Haushalt eine bestimmte Einkommensgrenze nicht überschreiten.

Wie das konkret aussieht, zeigt Oberösterreich: Nach Angaben des Landes erhält der Bauträger dort für Miet- und Mietkaufwohnungen ein Förderdarlehen des Landes mit 45 Jahren Laufzeit, das in den ersten 25 Jahren mit 0,5 % verzinst ist. In Wien bekommen nur Projekte Geld von der Stadt, die vorher eine strenge Auswahl bestehen. Geprüft werden Kosten, Umweltverträglichkeit, soziale Fairness und Architektur. Das Ziel beschreibt die Stadt so: Es sollen gute und leistbare Wohnungen entstehen, die zu den Bedürfnissen der Menschen passen und umweltfreundlich sind.

Wichtig für das Verständnis: Wohnbauförderung ist in Österreich Sache der Länder. Es gibt neun unterschiedliche Landesgesetze, die laufend geändert werden. Deshalb unterscheiden sich Einkommensgrenzen, Förderhöhen und Vergaberegeln je nach Bundesland deutlich. Neben dieser Objektförderung für den Bau gibt es die Subjektförderung, die direkt deinem Haushalt hilft, etwa ein günstiges Eigenmittelersatzdarlehen für den Betrag beim Einzug (zum Beispiel in Wien). Für die laufenden Kosten kannst du zusätzlich Wohnbeihilfe beantragen. Einen Überblick gibt der Artikel zu den Arten der Wohnbauförderung.

Wer baut geförderte Wohnungen?

Gefördert bauen können verschiedene Bauträger. In Oberösterreich vergibt das Land die Förderung für Mietwohnungen zum Beispiel an gemeinnützige Bauvereinigungen, Gemeinden, gewerbliche Bauträger sowie an kirchliche oder soziale Einrichtungen. In Wien errichten gemeinnützige und gewerbliche Bauvereinigungen die geförderten Mietwohnungen.

Die bekannteste Gruppe sind die gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV). Das können Genossenschaften, GmbHs oder Aktiengesellschaften sein, die von der Landesregierung als gemeinnützig anerkannt werden. Nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) müssen sie ihr Vermögen dem gemeinnützigen Wohnungswesen widmen und ihren Geschäftsbetrieb regelmäßig prüfen lassen. Ende 2024 gab es laut Statistik des Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen 173 solche Bauvereinigungen, davon 88 Genossenschaften und 85 Kapitalgesellschaften. Gemeinsam verwalteten sie rund 1.011.500 Wohnungen. Wie diese Unternehmen arbeiten, erklärt der Artikel über gemeinnützige Bauträger.

Genossenschaftswohnung: Was ist das? Im Alltag nennt man fast jede Wohnung eines gemeinnützigen Bauträgers so, auch wenn der Vermieter rechtlich eine GmbH ist. Einen echten Unterschied gibt es trotzdem: Nach § 8 WGG darf eine Genossenschaft ihre Wohnungen auf ihre Mitglieder beschränken, verpflichtet ist sie dazu aber nicht. Macht sie davon Gebrauch, musst du Mitglied werden, um die Wohnung zu bekommen. Gemeindewohnungen sind dagegen Wohnungen, die eine Stadt oder Gemeinde selbst vermietet. Worin sie sich unterscheiden, liest du im Vergleich Gemeindewohnung oder Genossenschaftswohnung.

Miete, Kaufoption oder Eigentum: Welche Wohnformen gibt es?

Geförderter Wohnbau bedeutet nicht nur Miete. Die gemeinnützigen Bauträger verwalteten laut ihrem Verband Ende 2024 rund 667.400 Mietwohnungen in eigenen Häusern und 306.900 Eigentumswohnungen. Diese Wohnformen solltest du kennen:

Ab wann und zu welchem Preis du eine Mietwohnung kaufen kannst, erklärt der Artikel Genossenschaftswohnung kaufen.

Geförderter Wohnbau in Zahlen

Wie groß der gemeinnützige und geförderte Sektor in Österreich ist, zeigen die aktuellen Statistiken von Statistik Austria und dem Verband der gemeinnützigen Bauvereinigungen:

Zwei Dinge fallen auf: Eine Genossenschaftswohnung kostet pro Quadratmeter im Schnitt rund ein Viertel weniger als eine private Mietwohnung. Gleichzeitig stellten die Gemeinnützigen 2025 nach Angaben ihres Verbands um 27 % weniger Wohnungen fertig als im Durchschnitt der zehn Jahre davor. Die Nachfrage trifft also auf ein knapper werdendes Neubauangebot.

Welche Voraussetzungen gelten für eine geförderte Wohnung?

Die genauen Regeln legt jedes Bundesland selbst fest, dazu kommen die bundesweiten Vorgaben für gemeinnützige Bauträger. Typisch sind diese Voraussetzungen:

• Einkommensgrenze: Dein Haushaltseinkommen darf meist eine Obergrenze nicht überschreiten. Die Werte sind oft höher als gedacht: In Wien liegt die Grenze für geförderte Mietwohnungen laut Wohnberatung Wien 2026 bei 61.280 € netto im Jahr für eine Person. Alle Werte findest du bei den Einkommensgrenzen nach Bundesland.
• Hauptwohnsitz: In Oberösterreich zum Beispiel musst du volljährig sein, in der Wohnung deinen Hauptwohnsitz haben und mit dem Einzug alle Rechte an deiner bisherigen Hauptwohnsitz-Wohnung aufgeben, egal ob Miete oder Eigentum. Mehr dazu im Artikel über den Hauptwohnsitz in der Genossenschaftswohnung.
• Staatsbürgerschaft und Aufenthalt: Laut WGG vergeben gemeinnützige Bauträger vorrangig an österreichische Staatsbürger, Gleichgestellte wie EWR-Bürger sowie an Menschen, die seit mehr als fünf Jahren ununterbrochen legal in Österreich leben und ein ÖIF-Prüfungszeugnis vorweisen. Details im Artikel Geförderte Wohnung ohne österreichische Staatsbürgerschaft.
• Wohnbedarf: Bei der Vergabe zählen vor allem Wohnungsbedarf, Haushaltsgröße und Einkommen. Für Gemeindewohnungen und geförderte Wohnungen über die Wohnberatung Wien brauchst du außerdem das Wiener Wohn-Ticket, unter anderem mit mindestens 2 Jahren Hauptwohnsitz in Wien.

Vor- und Nachteile einer Genossenschaftswohnung

Ob eine Genossenschaftswohnung zu dir passt, hängt von deiner Lebensphase und deinen Plänen ab. Das spricht dafür:

• Kostendeckende Miete: Nach § 13 WGG dürfen gemeinnützige Bauträger nur ein Entgelt verlangen, das ihre Kosten deckt, also weder mehr noch weniger. Im Schnitt liegt die Miete deutlich unter dem privaten Markt, siehe Tabelle oben.
• Langfristige Sicherheit: Gemeinnützige vergeben grundsätzlich unbefristet, soweit das Förderrecht des Landes nichts anderes vorsieht. Eine Ausnahme ist Vorarlberg, wo Wohnungen gemeinnütziger Bauträger laut Statistik Austria seit 2001 nur noch befristet vergeben werden.
• Kaufoption: Bei geförderten Mietwohnungen mit Finanzierungsbeitrag kannst du unter den oben genannten Bedingungen später kaufen.
• Geld kommt zurück: Laut WGG zahlt dir der Bauträger den Finanzierungsbeitrag binnen acht Wochen nach der Räumung zurück, abzüglich der jährlichen Abschreibung von 1 % und offener Forderungen aus dem Mietverhältnis.
• Kontrolle: Gemeinnützige Bauträger müssen ihren Geschäftsbetrieb regelmäßig prüfen und überwachen lassen.
• Zusätzliche Hilfe: Bei geringem Einkommen gibt es je nach Bundesland Wohnbeihilfe oder ein Eigenmittelersatzdarlehen.

Das spricht dagegen oder solltest du zumindest beachten:

• Eigenmittel beim Einzug: Für eine geförderte Mietwohnung zahlst du zu Beginn meist einen Geldbetrag. Da er ab der Benützungsbewilligung des Hauses jedes Jahr um 1 % abgeschrieben wird, bekommst du beim Auszug weniger zurück, als du eingezahlt hast. Wie hoch er sein kann, steht im Artikel zum Finanzierungsbeitrag.
• Wenig freie Wohnungen: Nach Angaben des Verbands wechselte 2025 nur etwa jede 14. GBV-Mietwohnung den Mieter. Womit du rechnen musst, liest du im Artikel zur Wartezeit auf eine Genossenschaftswohnung.
• Strenge Regeln: Neben Einkommensgrenzen und Hauptwohnsitzpflicht gilt in Oberösterreich zum Beispiel ein Verbot, die Wohnung weiterzuvermieten.
• Weniger Spielraum bei der Wahl: Bei Wohnungen über das Wiener Wohn-Ticket muss die Größe zur Zahl der Personen im Haushalt passen, und die Miete darf laut Wohnberatung Wien höchstens 50 % des Haushaltseinkommens ausmachen.

So findest du eine geförderte Wohnung

Einen einheitlichen Weg gibt es nicht. Gemeinnützige Bauträger dürfen eine bestimmte Anzahl ihrer Wohnungen an Personen vergeben, die eine Gebietskörperschaft wie Land oder Gemeinde namhaft macht. In Wien etwa wird mindestens ein Drittel der neuen geförderten Wohnungen zentral über die Wohnberatung Wien vergeben, damit Menschen mit unterschiedlichem Einkommen zusammen wohnen. Wo du dich sonst anmeldest, hängt vom Bundesland und vom Bauträger ab. Wie das Schritt für Schritt funktioniert, erklärt der Artikel Wie bekomme ich eine Genossenschaftswohnung?

Praxistipp: Unterschätze die Wiedervermietung nicht. Für die Wohnversorgung sind wiedervermietete GBV-Wohnungen dem GBV-Verband zufolge drei- bis viermal so wichtig wie Erstbezüge im Neubau. Weil freie Wohnungen knapp sind, lohnt es sich, neue Angebote früh zu sehen. Immo-Spezl sammelt Angebote gemeinnütziger Bauträger aus ganz Österreich und benachrichtigt dich per Push, E-Mail oder Telegram, sobald eine passende Wohnung online ist.