Genossenschaftswohnung umbauen: Was erlaubt ist und was du beim Auszug zurückbekommst

Neues Bad, neuer Boden, Klimaanlage: Welche Umbauten in der Genossenschaftswohnung erlaubt sind, wann die Bauvereinigung zustimmen muss, wann du zurückbauen musst und wie viel Investitionsersatz du beim Auszug bekommst. Stand 2026.

Darf ich meine Genossenschaftswohnung umbauen?

Ja, in vielen Fällen. Was du in deiner Wohnung verändern darfst, regelt § 9 des Mietrechtsgesetzes (MRG). Er gilt nach § 20 WGG auch für Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen. Entscheidend ist, ob eine Veränderung unwesentlich oder wesentlich ist. Kleinere Arbeiten wie Ausmalen oder Tapezieren darfst du laut Arbeiterkammer ohne Zustimmung erledigen, du musst die Bauvereinigung darüber nicht einmal informieren.

Eine wesentliche Veränderung, etwa ein neues Bad, neue Leitungen oder eine Satellitenantenne an der Fassade, musst du der Bauvereinigung vorher anzeigen. Lehnt sie nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang deiner Anzeige ab, gilt ihre Zustimmung nach § 9 MRG als erteilt. Braucht der Umbau eine Bewilligung der Baubehörde, muss sie laut Arbeiterkammer dann auch den Einreichplan unterschreiben. Baust du ohne Anzeige um, riskierst du eine Besitzstörungs- oder Unterlassungsklage. Wer Umbauten nicht fachgerecht durchführt und dabei die Substanz des Hauses beeinträchtigt, liefert der Bauvereinigung laut Arbeiterkammer sogar einen Kündigungsgrund.

Zwei Monate Schweigen heißt Ja: Informiere die Bauvereinigung am besten schriftlich, beschreib dein Vorhaben möglichst genau und leg Skizzen, Pläne oder Kostenvoranschläge bei, wie es die Arbeiterkammer empfiehlt. Bitte im selben Schreiben ausdrücklich um ihre schriftliche Zustimmung. Die Arbeiterkammer Wien stellt dafür einen Musterbrief bereit.

Wann muss die Bauvereinigung zustimmen?

Lehnt die Bauvereinigung innerhalb der zwei Monate ab, ist das noch nicht das letzte Wort. Nach § 9 Abs. 1 MRG darf sie ihre Zustimmung nicht verweigern, wenn alle diese Voraussetzungen erfüllt sind:

• Die Veränderung entspricht dem Stand der Technik.
• Sie entspricht der Übung des Verkehrs und dient einem wichtigen Interesse von dir.
• Die einwandfreie Ausführung ist gewährleistet, laut Arbeiterkammer etwa durch einen befugten Gewerbebetrieb.
• Du trägst die Kosten.
• Schutzwürdige Interessen der Bauvereinigung oder anderer Mieter werden nicht beeinträchtigt.
• Das Haus wird nicht geschädigt, insbesondere wird seine äußere Erscheinung nicht beeinträchtigt.
• Es entsteht keine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen.

Ein wichtiges Interesse liegt nach § 9 Abs. 2 MRG jedenfalls vor bei der Errichtung oder Umgestaltung von Wasser-, Strom-, Gas-, Heizungs- oder Sanitäranlagen, bei Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs, bei öffentlich geförderten Verbesserungen, beim Telefonanschluss und bei Antennen für Radio, Fernsehen und Multimedia, wenn ein Anschluss an eine bestehende Anlage nicht möglich oder nicht zumutbar ist. Verweigert die Bauvereinigung die Zustimmung zu Unrecht, kannst du sie von der Schlichtungsstelle oder, wo es keine gibt, vom Bezirksgericht ersetzen lassen (§ 22 WGG). Umgekehrt darf die Bauvereinigung nützliche Verbesserungen im Inneren deiner Wohnung nur mit deiner Zustimmung durchführen (§ 14b Abs. 3 WGG).

Küche, Boden, Bad, Klimaanlage: Was gilt für welchen Umbau?

Bevor du selbst zahlst, prüf, ob die Arbeit nicht ohnehin Sache der Bauvereinigung ist. Sie muss zum Beispiel eine kaputte mitvermietete Therme oder einen Boden mit wesentlich beeinträchtigter Brauchbarkeit erneuern, mehr dazu im Artikel Wer zahlt Reparaturen in der Genossenschaftswohnung? Für typische Umbauten gilt nach § 9 MRG, § 20 WGG und den Erläuterungen der Arbeiterkammer:

Wie genau Bauträger Veränderungen außen am Haus nehmen, zeigt die Hausordnung der gemeinnützigen Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft „Familie“ in Linz: Verkleidungen von Balkonen und Fenstern und das Montieren von Sonnendächern brauchen dort eine Genehmigung der Genossenschaft, ebenso Antennen und Satellitenschüsseln an Fassade, Balkon oder Fenstern. Antennen und Satellitenschüsseln, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses beeinträchtigen, werden nicht genehmigt, und die Genehmigung hängt vom Abschluss einer Haftpflichtversicherung ab.

Rückbau beim Auszug: Was musst du wiederherstellen?

Nach § 1109 ABGB musst du die Wohnung am Ende in dem Zustand zurückgeben, in dem du sie übernommen hast. Gewöhnliche Abnützung ist laut Arbeiterkammer erlaubt, Schäden darüber hinaus musst du bezahlen. Bei wesentlichen Veränderungen, die nicht zu den in § 9 Abs. 2 MRG begünstigten Maßnahmen gehören, kann die Bauvereinigung ihre Zustimmung davon abhängig machen, dass du beim Auszug den früheren Zustand wiederherstellst. Bei begünstigten Maßnahmen wie einem neuen Bad, neuen Leitungen oder Wärmeschutzfenstern darf sie das nicht verlangen. Auch für unwesentliche Veränderungen, die du gar nicht anzeigen musstest, kann laut Arbeiterkammer grundsätzlich kein Rückbau verlangt werden.

Wie das in der Praxis aussieht, zeigt die Checkliste für die Wohnungsrückgabe der „Familie“ in Linz: Bei Einbauschränken, Trennwänden, Jalousien und ähnlichen Veränderungen ist grundsätzlich der Zustand beim Einzug wiederherzustellen, Wände in ausgefallenen Farben sind neutral zu überstreichen, und eine Küche, die der Nachmieter nicht übernimmt, lässt die Genossenschaft auf deine Kosten entfernen. Normale Abnutzung ist laut Checkliste mit der Miete abgedeckt. Veränderungen, die fix mit dem Gebäude verbunden sind, gehen laut Arbeiterkammer in das Eigentum der Bauvereinigung über.

Investitionsersatz: Wie viel Geld bekommst du beim Auszug zurück?

Hast du in den letzten 20 Jahren vor dem Ende deines Mietvertrags Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung gemacht, die über deine Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind, steht dir nach § 20 Abs. 5 WGG beim Auszug ein Ersatz zu. Für Genossenschaftswohnungen gilt diese Regel anstelle von § 10 MRG. Ersatzfähig sind:

• Leitungen und Anlagen: Errichtung oder Umgestaltung von Wasser-, Strom-, Gas-, Heizungs- oder Sanitäranlagen in normaler, zeitgemäßer Ausstattung sowie die Erneuerung einer schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines Warmwasserboilers, die beim Einzug schon vorhanden waren. Abschreibung: ein Zehntel für jedes vollendete Jahr.
• Fußboden: die gänzliche Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens in einer Ausführung, die zur übrigen Ausstattung der Wohnung passt. Abschreibung: ein Zehntel pro Jahr.
• Andere gleich wesentliche Verbesserungen, besonders öffentlich geförderte, laut Arbeiterkammer etwa Schall- oder Wärmeschutzfenster. Abschreibung: ein Zwanzigstel pro Jahr, bei geförderten Arbeiten richtet sie sich nach der Laufzeit der Förderung.

Keinen Ersatz bekommst du, wenn die Bauvereinigung die Zustimmung berechtigt verweigert oder an einen Rückbau geknüpft hat, oder wenn du ihr die Veränderung nicht angezeigt hast und sie deshalb weder ablehnen noch einen Rückbau verlangen konnte. Einbauküchen und Einbauschränke sind laut Arbeiterkammer nicht ersatzfähig. Auf den Ersatzanspruch nach dem WGG kannst du im Voraus nicht wirksam verzichten.

Rechenbeispiel: Du lässt ohne Förderung um 12.000 Euro ein neues Bad in normaler Ausstattung einbauen. Ziehst du nach vier vollen Jahren aus, werden vier Zehntel abgezogen, also 4.800 Euro. Du kannst damit 7.200 Euro Ersatz verlangen.

Fristen und Form: So meldest du den Investitionsersatz richtig an

Den Ersatz musst du der Bauvereinigung nach § 20 Abs. 5 WGG schriftlich und unter Vorlage der Rechnungen anzeigen, sonst verlierst du ihn. Die Frist hängt davon ab, wie dein Mietvertrag endet:

• Du kündigst selbst: spätestens 14 Tage nach Zustellung deiner Kündigung an die Bauvereinigung.
• Einvernehmliche Auflösung: spätestens 14 Tage nach Abschluss der Auflösungsvereinbarung.
• Alle anderen Fälle, etwa eine Kündigung durch die Bauvereinigung: binnen zwei Monaten ab Rechtskraft des Räumungstitels. Gibst du die Wohnung früher zurück, spätestens bei der Rückgabe.

Die Arbeiterkammer rät, den genauen Betrag zu nennen und das Schreiben eingeschrieben zu schicken. Hast du rechtzeitig angezeigt, fehlen aber Rechnungen oder stimmt die Form nicht, muss dich die Bauvereinigung auffordern, den Mangel binnen mindestens 14 Tagen zu beheben. Erst wenn du diese Frist versäumst, verfällt der Anspruch. Fällig wird der Ersatz bei Genossenschaftswohnungen laut Arbeiterkammer mit dem Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung. Weil die kurze Frist schon mit deiner Kündigung läuft, bereite die Rechnungen am besten vor, bevor du deine Genossenschaftswohnung kündigst. Was du daneben vom Finanzierungsbeitrag zurückbekommst, rechnet der Finanzierungsbeitrag-Rechner monatsgenau aus.