Nachmieter und Ablöse bei der Genossenschaftswohnung: Was erlaubt ist

Darfst du für deine Genossenschaftswohnung einen Nachmieter suchen und eine Ablöse verlangen? Wer den Nachmieter auswählt, welche Ablösen verboten sind, was für Möbel erlaubt ist und worauf Wohnungssuchende achten sollten.

Darf ich einen Nachmieter für meine Genossenschaftswohnung suchen?

Selbst aussuchen kannst du deine Nachmieterin oder deinen Nachmieter in der Regel nicht. Die Wohnung gehört der Bauvereinigung, und die muss sich bei der Vergabe nach § 8 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) von objektiven Gesichtspunkten leiten lassen, vor allem von Wohnungsbedarf, Haushaltsgröße und Einkommen. Dazu kommen die Förderregeln des Landes. Außerdem darf eine Bauvereinigung eine bestimmte Anzahl ihrer Wohnungen an Personen vergeben, die eine Gebietskörperschaft wie Land oder Gemeinde namhaft macht. Drei Beispiele zeigen, was das praktisch heißt:

• Wien: Bauvereinigungen müssen laut Arbeiterkammer Wien einen Teil ihrer neu gebauten und älteren frei werdenden Wohnungen an Wohnungssuchende vergeben, die die Stadt über die Wohnberatung Wien vorschlägt.
• Neues Leben in Wien: Bei gefördert errichteten Wohnungen besteht laut der Bauvereinigung kein Weitergabe- oder Vorschlagsrecht.
• Vorarlberg: Geförderte integrative Mietwohnungen vergibt die Standortgemeinde. Einen Mietvorschlag der Gemeinde darf die Bauvereinigung laut Wohnungsvergaberichtlinie des Landes nur aus wirklich wichtigen Gründen ablehnen.

Kurz gesagt: Einen Nachmieter vorschlagen darfst du nur, wenn das mit deiner Bauvereinigung vereinbart ist. Geld nur dafür, dass jemand die Wohnung bekommt, ist immer verboten. Für Möbel und Investitionen ist eine Ablöse höchstens bis zu ihrem aktuellen Wert erlaubt.

Vorschlagsrecht oder Weitergaberecht: der Unterschied

In Inseraten ist oft von „Weitergabe“ die Rede. Laut Arbeiterkammer werden dabei zwei Dinge häufig verwechselt, mit teuren Folgen für Wohnungssuchende. Die Möglichkeiten im Vergleich:

Welche Ablöse ist bei einer Genossenschaftswohnung verboten?

Das Ablöseverbot steht in § 27 des Mietrechtsgesetzes (MRG) und gilt über § 20 WGG auch für Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen. Ungültig und verboten sind Vereinbarungen, nach denen die neue Mieterin oder der neue Mieter dafür zahlt, dass die Vormieterin oder der Vormieter die Wohnung aufgibt, oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung etwas leistet, egal ob an den Vermieter, den Vormieter oder jemand anderen. Typische verbotene Ablösen laut Arbeiterkammer:

• Geld nur dafür, dass du die leere Wohnung bekommst
• Zahlungen für Dinge, die schon mit der Miete abgegolten sind, etwa eine schöne Lage, die Aussicht oder Gemeinschaftsräume wie Sauna oder Schwimmbad
• eine Ablöse für die Miete, die der Vormieter in der Vergangenheit gezahlt hat
• eine Ablöse für die Kaufoption mit dem Argument, die Wohnung lasse sich später günstig kaufen. Solche Ablösen sind laut AK in der Regel unzulässig.
• der Teil einer Möbelablöse, der über dem aktuellen Wert liegt
• ein Bearbeitungshonorar der Bauvereinigung für das Erstellen des Mietvertrags. Auch das kannst du laut AK wie eine verbotene Ablöse zurückfordern.

Ein Beispiel aus der AK-Broschüre: Eine Mieterin mit Vorschlagsrecht verlangt von ihrer Nachfolgerin 35.000 Euro, weil der Ausblick so schön ist. Diese verbotene Ablöse kann die Nachfolgerin zurückverlangen. Nicht unter das Verbot fällt dagegen nach § 27 Abs. 2 MRG der Finanzierungsbeitrag nach § 17 WGG, den die neue Mieterin oder der neue Mieter an die Bauvereinigung zahlt.

Erlaubt: Ablöse für Möbel und Investitionen zum Zeitwert

Eine Ablöse ist erlaubt, wenn ihr eine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht, typischerweise Möbel, eine Einbauküche oder Investitionen, die der Nachmieterin oder dem Nachmieter nützen. Laut Arbeiterkammer darf sie den Zeitwert nicht übersteigen, also den aktuellen Wert, nicht den Neupreis. Annehmen muss das niemand: Bei Neues Leben etwa besteht keine Verpflichtung, das Inventar der Vormieter zu übernehmen oder abzulösen. Will deine Nachmieterin oder dein Nachmieter die Einbauküche nicht, darfst du laut AK alles entfernen, was nicht fix mit der Wohnung verbunden ist. Wie schnell eine Ablöse zu hoch ist, zeigt das Rechenbeispiel der AK:

Unterscheide dabei zwei Wege. Wesentliche Verbesserungen wie neue Leitungen, Heizung, Bad und WC oder einen erneuerten schadhaften Fußboden ersetzt dir die Bauvereinigung nach § 20 Abs. 5 WGG, wenn du den Anspruch rechtzeitig anmeldest. Wie das geht, steht im Artikel Genossenschaftswohnung kündigen. Für Möbel und Einbauküchen gibt es diesen Anspruch nicht, hier kommt nur eine Ablöse durch den Nachmieter in Frage. Kläre laut AK vorher mit der Bauvereinigung, ob du darüber mit Nachmietern verhandeln darfst. Manche Bauvereinigungen erlauben Ablösen nur auf Basis einer Schätzung durch eine Sachverständige oder einen Sachverständigen.

Finanzierungsbeitrag: Der Nachmieter zahlt an die Bauvereinigung, nicht an dich

Deinen Finanzierungsbeitrag bekommst du von der Bauvereinigung zurück, nach § 17 WGG binnen acht Wochen nach der Räumung, vermindert um 1 % pro Jahr ab der Benützungsbewilligung des Hauses. Von deiner Nachmieterin oder deinem Nachmieter darf die Bauvereinigung genau diesen Betrag verlangen oder ihn ganz oder teilweise durch eigene Mittel oder Kredite ersetzen. Bekommt deine Nachmieterin oder dein Nachmieter einen neuen Vertrag, fließt dafür zwischen euch also kein Geld. Anders ist das nur, wenn dein Vertrag weiterläuft, etwa bei einer Abtretung an Angehörige: Dann zahlt die Bauvereinigung nach § 17 WGG nichts aus. Verlangt jemand in einem Inserat Eigenmittel, einen „Genossenschaftsanteil“ oder einen Finanzierungsbeitrag direkt an sich selbst, frag bei der Bauvereinigung nach, wem das Geld wirklich zusteht. Was hinter diesen Begriffen steckt, erklärt der Artikel zum Finanzierungsbeitrag.

Zu viel Ablöse gezahlt? So bekommst du dein Geld zurück

Was entgegen § 27 MRG gezahlt wurde, kannst du samt gesetzlichen Zinsen zurückfordern, und zwar zehn Jahre lang. Im Voraus kannst du auf diesen Anspruch nicht wirksam verzichten. Laut Arbeiterkammer stellst du den Antrag bei der Schlichtungsstelle oder, wo es keine gibt, beim Bezirksgericht, und zwar gegen die Person, an die du gezahlt hast. Wer eine verbotene Ablöse annimmt oder sich versprechen lässt, begeht außerdem eine Verwaltungsübertretung, die die Bezirksverwaltungsbehörde mit einer Geldstrafe von grundsätzlich bis zu 15.000 Euro bestrafen kann (§ 27 Abs. 5 MRG).

Tipps für Wohnungssuchende: Ablöse an Vormieter

1. Bei der Bauvereinigung nachfragen: Hat die Vormieterin oder der Vormieter wirklich ein Weitergabe- oder Vorschlagsrecht, und bekommst du den Vertrag?
2. Erst zahlen, wenn alles fix ist: Laut AK erst dann, wenn der Mietvertrag zustande gekommen ist und du die Schlüssel hast.
3. Wert prüfen: Erstelle bei der Übergabe eine Inventarliste mit Fotos und lass sie vom Vormieter unterschreiben. Bei größeren Beträgen hilft eine Schätzung.
4. Alles schriftlich: Lass dir die Zahlung bestätigen, auch wofür du sie leistest. Gibt es keine Bestätigung, sammle laut AK Beweise wie den Text des Inserats, deine Bankabhebung oder Zeugen der Geldübergabe. Eine Überweisung lässt sich leichter belegen als Bargeld.
5. Nichts für Luft zahlen: keine Zahlung für die Wohnung an sich, für die Lage oder für eine angeblich günstige Kaufoption.
6. Beraten lassen: Die Arbeiterkammer rät, sich vor jeder Ablösezahlung beraten zu lassen. Laut oesterreich.gv.at helfen auch Mieterorganisationen wie die Mietervereinigung.

Ohne Ablöse und ohne Umweg über Vormieter kommst du über die Vormerkung beim Bauträger und über Angebote, die die Bauvereinigungen selbst ausschreiben, zu einer Genossenschaftswohnung. Immo-Spezl sammelt Angebote gemeinnütziger Bauträger aus ganz Österreich und meldet dir neue Treffer per Push, E-Mail oder Telegram.