Genossenschaftswohnung weitergeben: Was für Kinder, Partner und Freunde gilt

Darfst du deine Genossenschaftswohnung an Kinder, Partner oder Freunde weitergeben? Wann eine Abtretung möglich ist, wer nach einem Todesfall eintritt und was mit Miete und Finanzierungsbeitrag passiert.

Kann ich meine Genossenschaftswohnung weitergeben?

Eine gemietete Genossenschaftswohnung gehört dem gemeinnützigen Bauträger, verkaufen kannst du sie deshalb nicht. Was nach einem Kauf gilt, erklärt der Artikel Genossenschaftswohnung verkaufen. Deinen Mietvertrag kannst du aber in zwei Fällen an andere weitergeben: Nach § 20 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) gelten für Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen auch die Regeln des Mietrechtsgesetzes (MRG) über die Abtretung des Mietrechts, wenn du ausziehst (§ 12 MRG), und über den Eintritt in den Mietvertrag nach deinem Tod (§ 14 MRG). In beiden Fällen läuft dein bisheriger Vertrag weiter, ein neuer Mietvertrag ist nicht nötig. Laut Arbeiterkammer Wien muss die Bauvereinigung einer Abtretung an nahe Angehörige nicht zustimmen.

Kurz gesagt: Weitergeben kannst du deine Genossenschaftswohnung nur an nahe Angehörige, die schon mit dir in der Wohnung leben. Freunde, Bekannte und entferntere Verwandte haben kein gesetzliches Recht darauf. Sie brauchen einen eigenen Vertrag mit der Bauvereinigung.

Wer darf die Wohnung übernehmen? Der Überblick

Wer deinen Mietvertrag übernehmen darf, hängt davon ab, ob du ausziehst oder ob der Vertrag nach deinem Tod übergeht. Das Gesetz zählt die Personen abschließend auf:

Eingetragene Partner stehen Ehepartnern gleich: Das Eingetragene Partnerschaft-Gesetz erklärt die §§ 12, 14 und 46 MRG für sie sinngemäß anwendbar. Ein gemeinsamer Haushalt liegt laut Arbeiterkammer nicht schon dann vor, wenn ihr an derselben Adresse gemeldet seid. Ihr müsst tatsächlich zusammen gewohnt haben. Umgekehrt schadet eine fehlende Meldung nicht, wenn sich das Zusammenleben anders nachweisen lässt. Eine Ausnahme gilt bei Seniorenwohnungen: Warst du bei Vertragsabschluss mindestens 60 Jahre alt und ist im Vertrag eine Grundversorgung mit sozialen Diensten der Altenhilfe vereinbart, kannst du die Wohnung nicht an Kinder oder Enkel abtreten, und sie treten auch nach deinem Tod nicht ein.

Wohnung an Kinder oder Partner abtreten: So geht es zu Lebzeiten

Willst du ausziehen und die Wohnung zum Beispiel deiner Tochter oder deinem Sohn überlassen, müssen drei Dinge zusammenkommen: Die Person gehört zum Kreis aus der Tabelle, sie hat lange genug mit dir in der Wohnung gelebt, und du verlässt die Wohnung tatsächlich. Die Mietrechte gehen dann laut Arbeiterkammer automatisch über, deine Angehörigen müssen keinen neuen Vertrag unterschreiben. Ihr beide seid aber nach § 12 MRG verpflichtet, die Abtretung der Bauvereinigung unverzüglich anzuzeigen. Die rechtlichen Folgen der Abtretung, etwa eine zulässige Anpassung der Miete, kann die Bauvereinigung ab dem nächsten Zinstermin geltend machen. Übernehmen mehrere Angehörige gemeinsam, haften sie gemeinsam für die Miete.

1. Voraussetzungen prüfen: Gehört die Person zum begünstigten Kreis, und hat sie lange genug mit dir in der Wohnung gelebt? Überlege, wie ihr das Zusammenleben belegen könnt, denn der Meldezettel allein reicht laut AK nicht.
2. Abtretung vereinbaren: Du erklärst, dass du die Wohnung verlässt und deine Mietrechte abtrittst, deine Angehörige oder dein Angehöriger nimmt das an.
3. Bauvereinigung informieren: Schickt ein Schreiben, das ihr beide unterschreibt. Die Arbeiterkammer Wien bietet dafür in ihrer Broschüre zu Genossenschaftswohnungen einen Musterbrief.
4. Wirklich ausziehen: § 12 MRG gilt nur für Hauptmieter, die die Wohnung verlassen. Ohne Auszug gibt es keine Abtretung.
5. Geld unter euch klären: Sprecht ab, ob und wie ihr den Finanzierungsbeitrag untereinander ausgleicht, mehr dazu weiter unten.

Eintritt nach dem Tod: Wer die Wohnung behalten darf

Stirbt die Hauptmieterin oder der Hauptmieter, endet der Mietvertrag nicht. Statt der Erben treten nach § 14 MRG die eintrittsberechtigten Personen aus der Tabelle in den Vertrag ein, sofern sie mit der verstorbenen Person im gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gelebt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis haben. Dringend heißt laut Arbeiterkammer: Sie haben keine andere entsprechende Wohnmöglichkeit. Eine Mindestdauer des Zusammenlebens gilt nur für Lebensgefährten, nämlich 3 Jahre, außer ihr seid gemeinsam eingezogen. Der Eintritt passiert automatisch. Eine Meldung an die Bauvereinigung ist laut AK dafür nicht nötig, aber im Sinne der Klarheit sinnvoll.

• 14 Tage zum Ablehnen: Wer den Vertrag nicht fortsetzen will, muss das der Bauvereinigung binnen 14 Tagen nach dem Tod mitteilen.
• Mehrere Berechtigte: Erfüllen mehrere Personen die Voraussetzungen, etwa der Ehepartner und eine erwachsene Tochter, treten sie gemeinsam ein und haften gemeinsam.
• Offene Zahlungen: Wer eintritt, haftet auch für Miete und Verbindlichkeiten aus der Zeit der verstorbenen Person, also auch für Rückstände.
• Niemand tritt ein: Dann bleibt der Vertrag zunächst bestehen. Erben und Bauvereinigung können ihn nach § 1116a ABGB mit der gesetzlichen Kündigungsfrist auflösen, laut AK mit mindestens einem Monat zum Monatsletzten.

Steigt die Miete nach einer Abtretung oder einem Eintritt?

Meist nicht, denn der Vertrag läuft unverändert weiter. Eine Ausnahme gibt es nur bei alten Verträgen: Nach § 46 MRG, der über § 20 WGG mit Sonderregeln auch für gemeinnützige Bauvereinigungen gilt, darf die Bauvereinigung das Entgelt anheben, wenn in einen Vertrag, der schon am 1. März 1994 bestanden hat, ausschließlich „nicht privilegierte“ Angehörige eintreten, also etwa volljährige Kinder oder Geschwister. Die Erhöhung ist durch einen gesetzlichen Höchstbetrag pro m² begrenzt. Treten Ehe- oder eingetragene Partner, Lebensgefährten oder minderjährige Kinder ein, bleibt es beim bisherigen Entgelt. Laut Arbeiterkammer darf die Bauvereinigung bei Minderjährigen erst ab der Volljährigkeit erhöhen, und auch dann nur, wenn keine anderen privilegierten Angehörigen mehr in der Wohnung leben. Für jüngere Verträge sieht § 46 MRG keine solche Erhöhung vor.

Was passiert mit dem Finanzierungsbeitrag?

Bei einer Abtretung oder einem Eintritt zahlt die Bauvereinigung den Finanzierungsbeitrag nicht aus. Einen Rückzahlungsanspruch gibt § 17 WGG erst, wenn der Miet- oder Nutzungsvertrag aufgelöst wird, hier läuft er aber weiter. Der Beitrag bleibt also in der Wohnung. Zurückgezahlt wird er erst, wenn der Vertrag einmal endet, und zwar an die Person, die dann auszieht. Das gilt laut Oberstem Gerichtshof (OGH 5 Ob 90/02z) auch für Personen, die nach § 14 MRG eingetreten sind. Ob die Person, die zu deinen Lebzeiten übernimmt, dir für deinen Anteil etwas zahlt, müsst ihr untereinander vereinbaren. Die Arbeiterkammer nennt etwa bei Trennungen eine Ausgleichszahlung, wenn ein Partner den Finanzierungsbeitrag mitbezahlt hat. Nach einem Todesfall haben Erben, die nicht selbst eingetreten sind, laut derselben OGH-Entscheidung einen Ausgleichsanspruch: Hat die verstorbene Person den Beitrag bezahlt, muss ihnen die eingetretene Person herausgeben, was die Bauvereinigung später nach § 17 WGG zurückzahlt. Wie die Rückzahlung grundsätzlich funktioniert, erklärt der Artikel zum Finanzierungsbeitrag.

Anders ist es beim Wiener Eigenmittelersatzdarlehen: Es ist eine personenbezogene Förderung und kann laut Stadt Wien nicht auf eine andere Person übertragen werden. Ziehst du aus, bevor es abbezahlt ist, zahlst du den offenen Betrag beim Auszug.

Weitergabe an Freunde oder Lebensgefährten: Was möglich ist

Wer nicht in der Tabelle steht, hat kein gesetzliches Recht auf deine Wohnung. Das betrifft Freunde genauso wie Lebensgefährten zu deinen Lebzeiten oder Kinder, die schon ausgezogen sind. Es bleibt der Weg über die Bauvereinigung, und die vergibt nach § 8 WGG nach objektiven Gesichtspunkten wie Wohnungsbedarf, Haushaltsgröße und Einkommen. Laut Arbeiterkammer lassen manche Bauvereinigungen zwar ein Kind übernehmen, das nicht mehr im gemeinsamen Haushalt lebt. Rechtlich ist das aber ein neuer Mietvertrag. Diese Wege gibt es:

• Neuer Vertrag mit der Bauvereinigung: Du kündigst oder löst deinen Vertrag einvernehmlich auf und bekommst deinen Finanzierungsbeitrag zurück. Die andere Person schließt einen eigenen Vertrag, unter Umständen mit höherer Miete, und zahlt den Beitrag ein. Die AK beschreibt genau diesen Ablauf für ein unverheiratetes Paar.
• Vorschlags- oder Weitergaberecht: Nur wenn du das mit der Bauvereinigung vereinbart hast, darfst du jemanden vorschlagen oder den Vertrag weitergeben. Ein echtes vertragliches Weitergaberecht ist laut AK sehr selten. Mehr dazu im Artikel Nachmieter und Ablöse.
• Wohnungstausch: Wohnt die andere Person selbst zur Miete in derselben Gemeinde, könnt ihr unter strengen Voraussetzungen tauschen. Nach § 13 MRG muss dein Vertrag seit mehr als 5 Jahren bestehen, es braucht wichtige, etwa soziale, gesundheitliche oder berufliche Gründe, und der Tausch muss der Bauvereinigung zumutbar sein. Stimmt sie trotzdem nicht zu, kann das Gericht oder die Schlichtungsstelle ihre Zustimmung ersetzen.
• Kein Ausweg: Untervermietung. Gibst du die ganze Wohnung weiter, auch an Freunde, und brauchst sie in naher Zeit nicht selbst dringend, ist das nach § 30 MRG ein Kündigungsgrund. Was beim Untervermieten erlaubt ist, steht im Artikel Genossenschaftswohnung als Hauptwohnsitz.

Für Freunde, die selbst eine Genossenschaftswohnung suchen, führt der Weg deshalb über die Vormerkung beim Bauträger und über aktuelle Angebote. Immo-Spezl sammelt Angebote gemeinnütziger Bauträger aus ganz Österreich und meldet neue Treffer per Push, E-Mail oder Telegram.

Scheidung oder Trennung: Wer behält die Wohnung?

Bei einer einvernehmlichen Scheidung regelt ihr im Scheidungsvergleich, wer in der Wohnung bleibt. Steht der Vertrag auf die Person, die auszieht, muss sie ihre Mietrechte laut Arbeiterkammer noch vor der Rechtskraft der Scheidung nach § 12 MRG an den anderen Teil abtreten. Einigt ihr euch nicht, kann das Gericht nach § 87 Abs. 2 Ehegesetz anordnen, dass ein Ehegatte anstelle des anderen in das Mietverhältnis eintritt oder es allein fortsetzt, unabhängig von Vertrag oder Satzung. Der Anspruch auf Aufteilung erlischt aber, wenn er nicht binnen einem Jahr nach Rechtskraft der Scheidung vereinbart oder bei Gericht geltend gemacht wird (§ 95 Ehegesetz). Für eingetragene Partnerschaften gelten laut AK vergleichbare Regeln. Für Lebensgemeinschaften gibt es keine solche Regel, die AK rät deshalb, schon beim Einzug schriftlich festzuhalten, wer die Wohnung bei einer Trennung behält.