Genossenschaftswohnung kündigen: Frist, Form und Checkliste für den Auszug

So kündigst du deine Genossenschaftswohnung richtig: welche Frist gilt, wie das Schreiben aussehen muss, was bei befristeten Verträgen gilt und wann du Finanzierungsbeitrag, Kaution und Investitionen zurückbekommst.

Wie kündige ich meine Genossenschaftswohnung?

Als Mieterin oder Mieter einer Genossenschaftswohnung kannst du kündigen, einen Grund musst du laut Arbeiterkammer Wien nicht angeben. Es gelten die Kündigungsregeln des Mietrechtsgesetzes (MRG), die § 20 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) auch für gemeinnützige Bauvereinigungen anwendbar macht. Nach § 33 MRG kündigst du schriftlich oder über das Gericht, in der Praxis reicht ein Brief. Laut oesterreich.gv.at ist die Kündigung nur mit Unterschrift wirksam, eine bloße formlose E-Mail gilt nicht. Auch die Wiener Bauvereinigung Neues Leben weist darauf hin, dass ein formloses E-Mail nicht ausreicht. Die Arbeiterkammer rät zu einem eigenhändig unterschriebenen Brief per Einschreiben mit Rückschein, eine E-Mail nur mit elektronischer Signatur. Die eigenhändige Unterschrift ersetzt dabei nach § 4 Signatur- und Vertrauensdienstegesetz nur eine qualifizierte elektronische Signatur.

Ins Kündigungsschreiben gehören dein Name, die Adresse und Nummer der Wohnung, der klare Satz, dass du den Mietvertrag kündigst, und der Termin, zu dem das Mietverhältnis enden soll. Entscheidend ist, wann die Kündigung bei der Bauvereinigung ankommt, nicht wann du sie abschickst. Kommt sie zu spät, ist sie nach § 33 MRG nicht ungültig, sie wirkt aber erst zum nächstmöglichen Termin. Du zahlst dann meist einen Monat länger Miete.

Kündigungsfrist: Wann muss die Kündigung ankommen?

Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, gilt für Wohnungen mit monatlicher Miete die Regel aus § 560 der Zivilprozessordnung (ZPO): Kündigungstermin ist der letzte Tag eines Monats, und die Kündigung muss spätestens einen Monat vorher bei der Bauvereinigung sein. Im Vertrag kann aber eine andere Frist stehen. Bei Neues Leben zum Beispiel beträgt die Kündigungsfrist für Wohnungen in den meisten Fällen drei Monate. Schau deshalb zuerst in deinen Mietvertrag, wie auch oesterreich.gv.at rät. So sieht das in der Praxis aus:

Hast du schon eine neue Wohnung und willst schneller weg, frag nach einer einvernehmlichen Auflösung. Dann musst du laut Arbeiterkammer keine Fristen und Termine einhalten. Halte die Vereinbarung aus Beweisgründen schriftlich fest. Ob die Bauvereinigung zustimmt, entscheidet sie selbst.

Befristeter Mietvertrag: Kündigung nach dem ersten Jahr

Befristete Verträge sind bei Bauvereinigungen laut Arbeiterkammer noch selten. Hast du einen, endet er mit Ablauf der vereinbarten Zeit automatisch. Früher raus kommst du nach § 29 Abs. 2 MRG: Nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer kannst du jeweils zum Monatsletzten kündigen, mit drei Monaten Frist. Dieses Recht kann dir der Vertrag weder nehmen noch einschränken. Die Bauvereinigung selbst darf einen befristeten Vertrag laut AK nur dann vorzeitig kündigen, wenn das vereinbart ist, und auch dann nur gerichtlich und aus einem wichtigen gesetzlichen Grund.

Vorarlberg: Bei geförderten Wohnungen, die die Standortgemeinde vergibt, ist die Befristung hier die Regel. Nach der Wohnungsvergaberichtlinie des Landes (in Kraft seit 1. Jänner 2025) werden integrative Mietwohnungen befristet vergeben, für höchstens 10 Jahre, Kaufanwartschaftswohnungen für bis zu 16 Jahre. Über eine Verlängerung entscheidet die Standortgemeinde nach neuerlicher Prüfung der Vergabevoraussetzungen. Willst du vorher ausziehen, kannst du auch hier nach dem ersten Jahr mit drei Monaten Frist kündigen.

Wohnungsübergabe: In welchem Zustand musst du die Wohnung zurückgeben?

Am Ende des Mietverhältnisses gibst du die Wohnung geräumt zurück, außer ihr habt etwas anderes vereinbart. Laut Arbeiterkammer heißt das: Alle Möbel und Gegenstände, die nicht mitgemietet sind, müssen raus, auch die von früheren Mitbewohnern. Üblich ist ein gemeinsamer Rückgabetermin. Bei Neues Leben etwa wird dabei ein detailliertes Protokoll über den Zustand der Wohnung angefertigt.

• Normale Abnützung zahlst du nicht: Dafür zahlst du laut AK die Miete. Beispiele sind Bohrlöcher nach dem ordnungsgemäßen Abbau von Küchenkästen oder Regalen oder ein Kratzer in der Badewanne nach mehreren Jahren.
• Ausmalen ist meist nicht nötig: Hast du die Wohnung normal abgenützt, musst du sie laut AK nicht neu ausgemalt zurückgeben. Eine völlig unübliche Wandfarbe wie Schwarz oder Knallrot musst du aber beseitigen.
• Schäden darüber hinaus: Für übermäßige Abnützung, die du verschuldet hast, haftest du. Die Bauvereinigung darf dir laut AK aber nur den Zeitwert verrechnen, für ein kaputtes Gerät also nicht den vollen Neupreis.

Finanzierungsbeitrag, Kaution und Investitionen: Was du zurückbekommst

• Finanzierungsbeitrag: Die Bauvereinigung zahlt ihn nach § 17 WGG binnen acht Wochen nach der Räumung zurück, vermindert um 1 % pro Jahr ab der Benützungsbewilligung des Hauses und um berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis, etwa Mietrückstände. Zinsen gibt es keine. Details im Artikel zum Finanzierungsbeitrag.
• Kaution: Hast du eine Kaution gezahlt, muss sie dir die Bauvereinigung nach § 16b MRG nach dem Ende des Vertrags unverzüglich samt Zinsen zurückgeben, soweit sie damit keine berechtigten Forderungen begleicht.
• Investitionsersatz: Für wesentliche Verbesserungen der letzten 20 Jahre, etwa neue Wasser-, Strom- oder Gasleitungen, Heizung, Bad und WC oder die Erneuerung eines schadhaften Fußbodens, hast du nach § 20 Abs. 5 WGG Anspruch auf Ersatz. Davon geht für jedes volle Jahr eine Abschreibung ab, bei Leitungen, Heizung, Sanitär und Fußboden ein Zehntel, bei anderen Verbesserungen meist ein Zwanzigstel. Einbauküchen und Einbauschränke ersetzt die Bauvereinigung laut AK nicht.
• Eigenmittelersatzdarlehen in Wien: Ist das Darlehen der Stadt noch nicht abbezahlt, musst du den offenen Betrag beim Auszug zahlen. Auf deine Nachmieterin oder deinen Nachmieter lässt es sich laut Stadt Wien nicht übertragen.

Kurze Frist für Investitionen: Den Investitionsersatz musst du der Bauvereinigung schriftlich und mit Rechnungen anzeigen, sonst verfällt er. Kündigst du selbst, hast du dafür nach § 20 Abs. 5 WGG nur 14 Tage ab Zustellung der Kündigung an die Bauvereinigung, bei einer einvernehmlichen Auflösung 14 Tage ab Abschluss der Vereinbarung. Am sichersten schickst du die Anzeige gleich mit der Kündigung mit.

Checkliste: Genossenschaftswohnung kündigen und ausziehen

1. Vertrag lesen: Kündigungsfrist, Kündigungstermin, eine allfällige Befristung und die Regeln zur Rückgabe prüfen.
2. Neue Wohnung absichern: Kündige erst, wenn der neue Vertrag sicher ist. Ziehst du in eine andere geförderte Wohnung, musst du die alte je nach Bundesland innerhalb einer Frist aufgeben, in Wien laut Arbeiterkammer binnen 6 Monaten nach dem Bezug. Mehr dazu im Artikel Genossenschaftswohnung trotz Eigentum. Suchst du noch, meldet dir Immo-Spezl neue Angebote gemeinnütziger Bauträger aus ganz Österreich per Push, E-Mail oder Telegram.
3. Kündigung schicken: schriftlich, eigenhändig unterschrieben, per Einschreiben mit Rückschein und so, dass sie rechtzeitig vor Fristbeginn ankommt.
4. Investitionen anmelden: binnen 14 Tagen nach Zustellung der Kündigung, schriftlich und mit Rechnungen.
5. Übergabe vorbereiten: Wohnung räumen, Termin vereinbaren, Fotos machen, Protokoll prüfen und alle Schlüssel zurückgeben.
6. Strom und Gas abmelden: Laut oesterreich.gv.at ist dafür meist eine schriftliche Kündigung mit Frist nötig. Gib den Zählerstand vom Auszugstag und deine neue Adresse für die Schlussrechnung an.
7. Meldezettel: Abmelden musst du dich nach § 4 Meldegesetz innerhalb von drei Tagen vor oder nach dem Auszug. Das geht auch gleich bei der Anmeldung an der neuen Adresse.
8. Rückzahlung kontrollieren: Verlange eine schriftliche Abrechnung von Finanzierungsbeitrag und Kaution. Stimmt sie nicht, kannst du sie laut AK bei der Schlichtungsstelle oder bei Gericht prüfen lassen.
9. Bei einer Genossenschaft: Frag nach, was mit deiner Mitgliedschaft und deinem Genossenschaftsanteil passiert.

Kann die Bauvereinigung meinen Mietvertrag kündigen?

Umgekehrt ist es deutlich schwerer. Die Bauvereinigung kann nach § 33 MRG nur gerichtlich kündigen und braucht nach § 30 MRG einen wichtigen Grund. Das Gesetz nennt etwa einen Mietrückstand von mindestens acht Tagen trotz Mahnung, einen erheblich nachteiligen Gebrauch der Wohnung, die Weitergabe der ganzen Wohnung oder wenn die Wohnung nicht regelmäßig für dein dringendes Wohnbedürfnis genutzt wird. Bekommst du eine gerichtliche Kündigung zugestellt, hast du laut Arbeiterkammer 4 Wochen Zeit für Einwendungen. Versäumst du die Frist, wird die Kündigung rechtswirksam, auch wenn kein Grund vorliegt. Lass dich in diesem Fall sofort beraten. Welche Rolle die Nutzung als Hauptwohnsitz dabei spielt, erklärt der Artikel Genossenschaftswohnung als Hauptwohnsitz.