Therme kaputt, Fenster undicht: Wer zahlt die Reparatur in der Genossenschaftswohnung?

Seit 2016 muss die gemeinnützige Bauvereinigung fast alle Reparaturen in deiner Wohnung übernehmen. Was du selbst zahlst, wer die Thermenwartung trägt und was du tun kannst, wenn trotz Meldung nichts passiert. Stand 2026.

Wer zahlt Reparaturen in der Genossenschaftswohnung?

In einer Genossenschaftswohnung zahlt die gemeinnützige Bauvereinigung den Großteil der Reparaturen. Die Grundlage ist § 14a des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG): Die Bauvereinigung muss das Haus, die vermieteten Wohnungen und die Gemeinschaftsanlagen im ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigen. Seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2016 gilt das laut Arbeiterkammer Wien fast vollständig auch im Inneren deiner Wohnung, und zwar auch für Mietverträge, die vor 2016 abgeschlossen wurden.

Konkret muss die Bauvereinigung während der Mietdauer deine Wohnung, ihre Ausstattung, die dafür bestimmten Einrichtungen und die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände im vereinbarten Zustand erhalten, also reparieren oder, wenn sich eine Reparatur nicht lohnt, erneuern. Ausgenommen sind laut § 14a Abs. 2 Z 2b WGG nur diese Punkte:

• Leuchtmittel: Glühbirnen und andere Leuchtmittel ersetzt du selbst.
• Bagatellreparaturen: kleine Arbeiten, die du laut Arbeiterkammer üblicherweise ohne Fachbetrieb erledigen kannst.
• Malerei und Tapeten: Deren Erhaltung ist nicht Sache der Bauvereinigung.
• Wartung: Was dir als Mieterin oder Mieter nach § 8 Mietrechtsgesetz (MRG) obliegt, bleibt deine Aufgabe.
• Böden und Fliesen: Normale Abnützung muss die Bauvereinigung nur beheben, wenn die Brauchbarkeit wesentlich beeinträchtigt ist.

Damit bist du in einer Genossenschaftswohnung besser geschützt als in einer Mietwohnung, für die das MRG voll gilt. Dort muss der Vermieter nach § 3 MRG im Inneren der Wohnung im Wesentlichen nur ernste Schäden des Hauses, erhebliche Gesundheitsgefahren und mitvermietete Thermen oder Boiler übernehmen. Für Genossenschaftswohnungen gilt § 3 MRG nach § 20 WGG nicht, an seine Stelle tritt § 14a WGG. Abwälzen kann die Bauvereinigung diese Pflichten nicht: Klauseln im Mietvertrag, die sie auf dich übertragen, sind laut Arbeiterkammer unwirksam. Welche Regeln das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz sonst noch für dich vorsieht, erklären wir in einem eigenen Artikel.

Faustregel: Kleine Reparaturen, die man üblicherweise ohne Fachleute erledigen kann, zahlst du selbst, etwa einen neuen Duschkopf oder eine Dichtung am Wasserhahn. Reparaturen, für die man normalerweise Fachkenntnisse braucht, muss laut Arbeiterkammer Wien die Bauvereinigung zur Gänze übernehmen, zum Beispiel neue Silikonfugen oder Arbeiten an Strom-, Wasser- und Gasleitungen.

Was zahlt wer? Die Übersicht von Therme bis Schimmel

Die folgende Übersicht beruht auf § 14a WGG, § 8 MRG und den Erläuterungen der Arbeiterkammer Wien. Was in deiner Wohnung mitvermietet ist, steht in deinem Mietvertrag.

Therme kaputt: Wer zahlt Reparatur, Tausch und Wartung?

Seit 1. Jänner 2015 muss die Bauvereinigung mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte erhalten, laut WGG auch bei Mietverträgen, die schon vorher abgeschlossen wurden. Heute folgt das aus der umfassenden Erhaltungspflicht für das Innere der Wohnung. Fällt die mitvermietete Therme aus, muss die Bauvereinigung sie reparieren oder, wenn das nicht mehr wirtschaftlich ist, erneuern. Reparaturen an der Heiztherme sind laut Arbeiterkammer keine Bagatellreparaturen.

Die regelmäßige Thermenwartung bleibt dagegen deine Aufgabe. Nach § 8 MRG, der über § 20 WGG auch für Genossenschaftswohnungen gilt, musst du deine Wohnung und ihre Einrichtungen, etwa die Beheizungs- und Wasserleitungsanlagen, so warten, dass der Bauvereinigung und den anderen Mietern kein Nachteil entsteht. Wartung bedeutet laut Arbeiterkammer regelmäßige Arbeiten wie Pflege, Reinigung, Justierung und die Prüfung von Geräten auf ihre Funktion. Lass die Therme deshalb von einem Fachbetrieb warten und heb die Rechnungen auf.

Zwei Sonderfälle: Hast du eine Therme selbst eingebaut, die beim Einzug noch nicht vorhanden war, steht dir bei ihrem Ausfall laut Arbeiterkammer keine Mietzinsminderung zu. Hast du dagegen eine schadhafte Therme, die schon beim Einzug da war, auf eigene Kosten erneuert, kannst du dafür beim Auszug Ersatz verlangen. Wie das funktioniert, erklärt der Artikel Darf ich meine Genossenschaftswohnung umbauen?

Wie bezahlt die Bauvereinigung die Reparaturen?

Für Erhaltungsarbeiten verwendet die Bauvereinigung laut § 14a Abs. 3 WGG die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB), die du mit der monatlichen Vorschreibung zahlst, dazu sonstige Einnahmen. Reichen diese Mittel nicht aus, kann sie bei der Schlichtungsstelle oder bei Gericht eine Erhöhung beantragen. Bestimmte Arbeiten muss sie vorrangig durchführen: solche aufgrund eines behördlichen Auftrags, die Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, und Arbeiten, die den Betrieb von Wasser-, Strom-, Gas-, Heizungs-, Kanal- und Sanitäranlagen aufrechterhalten. Wie hoch der EVB 2026 sein darf, zeigt der Überblick zu den Kosten einer Genossenschaftswohnung.

Schaden gemeldet, aber nichts passiert: So gehst du vor

1. Sofort schriftlich melden: Einen ernsten Schaden am Haus musst du der Bauvereinigung nach § 8 MRG ohne Verzug anzeigen, sonst kann sie Schadenersatz verlangen. Beschreib den Schaden genau, mach Fotos und begrenze ihn, soweit du kannst. Laut Arbeiterkammer gehört dazu etwa, bei einem Wasserrohrbruch den Hauptwasserhahn abzudrehen.
2. Frist setzen: Fordere die Bauvereinigung auf, den Schaden innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Die Arbeiterkammer Wien stellt dafür einen Musterbrief bereit.
3. Miete mindern: Kannst du die Wohnung wegen des Mangels nicht wie vereinbart nutzen, bist du nach § 1096 ABGB für diese Zeit und in diesem Ausmaß von der Miete befreit. Darauf kannst du im Voraus nicht verzichten. Die Arbeiterkammer rät, die volle Miete zunächst unter Vorbehalt weiterzuzahlen und den zu viel bezahlten Teil zurückzufordern. So riskierst du keine Mietzins- oder Räumungsklage, falls die Kürzung zu hoch ausfällt.
4. Antrag stellen: Unterlässt die Bauvereinigung nötige Erhaltungsarbeiten, kann jede Mieterin und jeder Mieter beantragen, dass ihr die Arbeiten aufgetragen werden. Die Frist für die Durchführung darf dabei höchstens ein Jahr betragen (§ 14c WGG). Zuständig ist das Bezirksgericht. Gibt es in deiner Gemeinde eine Schlichtungsstelle, musst du dort beginnen. Das ist laut Arbeiterkammer etwa in Wien (MA 50), Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck und Klagenfurt der Fall. Verfahren vor der Schlichtungsstelle sind laut Arbeiterkammer in der Regel kostenlos.
5. Baupolizei verständigen: Weicht der Zustand des Hauses vom bewilligten Zustand ab, muss die Baupolizei laut Arbeiterkammer einen Bauauftrag erteilen. Gravierende Gefahren wie herabstürzende Fassadenteile kannst du auch der Feuerwehr melden.

Einzelne Maßnahmen kannst du nicht allein durchsetzen: Für Energiesparmaßnahmen wie Wärmedämmung, die Leitungsinfrastruktur für Ladepunkte von Elektroautos sowie geförderte behinderten-, kinder- oder altengerechte Maßnahmen an allgemeinen Teilen braucht es nach § 14c WGG die Mehrheit der Mieter im Haus.

Selbst reparieren lassen? Weigert sich die Bauvereinigung, einen dringenden Schaden wie einen Wasserrohrbruch zu beheben, kannst du die Reparatur laut Arbeiterkammer selbst beauftragen und den Ersatz der Kosten verlangen. Grundlage ist § 1097 ABGB. Spätestens sechs Monate nach der Rückgabe der Wohnung musst du den Ersatz gerichtlich einfordern, sonst erlischt der Anspruch. Lass dich vorher beraten, in Wien etwa bei der Wohnrechtshotline der Arbeiterkammer unter 01 501 65 1345.

Schaden selbst verursacht: Was zahlen die Versicherungen?

Auch wenn du einen Schaden selbst verursacht hast, muss die Bauvereinigung die nötige Reparatur laut Arbeiterkammer grundsätzlich durchführen. Sie kann aber verlangen, dass du ihr den Schaden ersetzt, zum Beispiel über deine Haushaltsversicherung. Nach § 1111 ABGB haftest du für dein eigenes Verschulden und das von Untermietern, nicht aber für Zufall. Ihren Ersatzanspruch muss die Bauvereinigung spätestens ein Jahr nach der Rückgabe der Wohnung gerichtlich geltend machen.

Das Haus selbst ist über die Betriebskosten versichert. Nach § 21 MRG, der auch für Genossenschaftswohnungen gilt, darf die Bauvereinigung eine angemessene Versicherung gegen Brandschäden, Haftpflicht und Leitungswasserschäden verrechnen. Eine Versicherung gegen Glasbruch oder Sturmschäden darf sie nur verrechnen, wenn die Mehrheit der Hauptmieter zugestimmt hat. Wie du Versicherungsschäden meldest, regelt jede Bauvereinigung selbst. Die GGW in Graz zum Beispiel wickelt Schäden der Gebäudeversicherung wie Rohrbrüche, Strangverstopfungen oder Brandschäden über eine Hotline ihres Versicherungsmaklers ab, die rund um die Uhr besetzt ist.