Genossenschaftswohnung: Erstbezug oder Wiedervermietung im Kostenvergleich

Neubau oder frei gewordene Wohnung im Bestand? Der Vergleich von Finanzierungsbeitrag, Miete, Erhaltungsbeitrag, Kaufoption und Wartezeit zeigt, wann sich Erstbezug oder Wiedervermietung einer Genossenschaftswohnung mehr lohnt. Stand 2026.

Was ist besser, Erstbezug oder Wiedervermietung?

Beim Erstbezug bist du die erste Mieterin oder der erste Mieter in einem neu errichteten Haus. Laut oesterreich.gv.at meldest du dich dafür normalerweise schon an, während die Wohnung noch gebaut wird, und musst mit einer entsprechenden Wartezeit rechnen. Bei einer Wiedervermietung wird eine bestehende Wohnung eines gemeinnützigen Bauträgers frei und neu vergeben. Das kommt häufig vor: 2025 haben die gemeinnützigen Bauvereinigungen laut ihrem Verband rund 45.570 Wohnungen wiedervermietet, das sind 6,9 % ihres Bestands, Eintritte in bestehende Mietverträge eingerechnet. Für die Wohnversorgung sind Wiedervermietungen damit drei- bis viermal so wichtig wie Erstbezüge im Neubau.

Kurz gesagt: Der Erstbezug bringt dir einen Neubau mit niedrigem Erhaltungsbeitrag und bessere Chancen auf eine Kaufoption, kostet aber den vollen Finanzierungsbeitrag und meist Geduld. Die Wiedervermietung ist beim Einzug oft günstiger und du siehst die Wohnung vorher, dafür übernimmst du ein älteres Haus mit höherem Erhaltungsbeitrag. Welche Variante besser ist, hängt von deinem Ersparten, deinem Zeitplan und deinen Plänen ab.

Erstbezug und Wiedervermietung im direkten Vergleich

Die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick, nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) und den Werten, die der Revisionsverband der gemeinnützigen Bauvereinigungen für 1.4.2026 bis 31.3.2027 veröffentlicht hat:

Finanzierungsbeitrag: voller Betrag oder abgeschriebener Rest?

Beim Erstbezug zahlst du den vollen Beitrag zu Grund- und Baukosten. Weil die tatsächlichen Baukosten während der Bauzeit noch nicht feststehen, ist er laut Arbeiterkammer Wien im Vertrag nur vorläufig festgelegt, ebenso die monatliche Miete. Die Endabrechnung über die gesamten Herstellungskosten muss die Bauvereinigung nach § 18 WGG binnen fünf Jahren nach dem Erstbezug legen, bei geförderten Bauvorhaben kann sich die Frist verlängern. Zahlst du vor der Fertigstellung mehr als 150 € pro m² Nutzfläche, gilt das Bauträgervertragsgesetz: Dann muss der Bauträger deine Zahlungen absichern, etwa mit einer Bankgarantie. Ist das Bauvorhaben gefördert, reicht laut Arbeiterkammer Wien stattdessen eine Bestätigung etwa des Revisionsverbands, dass mögliche Rückforderungen gedeckt sind. Zahlungen für Sonderwünsche, die der Bauträger anbietet oder vorgibt, zählen bei der Grenze von 150 € pro m² mit.

Bei einer Wiedervermietung darf die Bauvereinigung von dir laut § 17 WGG den Betrag verlangen, den sie deinem Vormieter zurückzahlt. Sie darf ihn aber auch ganz oder teilweise durch eigene Mittel oder Kredite ersetzen, dann wird dein Entgelt entsprechend berechnet. Weil der Beitrag ab der Benützungsbewilligung des Hauses jedes Jahr um 1 % abgeschrieben wird, ist er bei älteren Wohnungen laut Arbeiterkammer Wien meist niedriger. Eine Ausnahme nennt die Arbeiterkammer: Hat die Bauvereinigung die Förderdarlehen nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz vorzeitig zurückgezahlt, dürfen Miete und Finanzierungsbeitrag nach § 13 Abs. 4 WGG bei der Neuvermietung höher sein als beim Vormieter, solange sie angemessen sind.

Ein vereinfachtes Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Der Erstmieter hat 20.000 € gezahlt, die Benützungsbewilligung des Hauses ist 15 Jahre her. Als Nachmieter zahlst du 17.000 €, also 20.000 € minus 15 %. Ziehst du nach 10 Jahren aus, sind 25 Jahre seit der Benützungsbewilligung vergangen, und du bekommst 15.000 € zurück, sofern keine offenen Forderungen bestehen. Die Abschreibung bezieht sich laut Arbeiterkammer Wien auf den ursprünglichen Beitrag: In Euro verlierst du pro Jahr gleich viel wie ein Erstmieter, gemessen an deiner eigenen Zahlung ist es aber etwas mehr als 1 % pro Jahr. Was es sonst beim Finanzierungsbeitrag zu wissen gibt, erklärt der Artikel Finanzierungsbeitrag der Genossenschaftswohnung.

Miete und Erhaltungsbeitrag: Neubau oder älteres Haus?

Auch die monatliche Miete folgt dem Kostendeckungsprinzip nach § 13 WGG. Im Neubau richtet sie sich nach den aktuellen Grund- und Baukosten und den Darlehen, mit denen das Haus finanziert wird. Die Arbeiterkammer Wien rät, sich vor der Unterschrift den Förderungsvertrag und die Tilgungspläne der Darlehen zeigen zu lassen: Daran siehst du, ob sich die Miete in den nächsten Jahren sprunghaft ändern wird.

In älteren Häusern sind die Darlehen oft weitgehend zurückgezahlt. Ganz so günstig wie beim Vormieter wird es für dich aber nicht immer: Bei Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B darf die Bauvereinigung nach § 13 Abs. 6 WGG bei einer neuen Vermietung für Tilgung und Zinsen in Summe mehr verlangen, als die tatsächlichen Kosten ergeben, höchstens aber einen gesetzlichen Grenzbetrag. Von 1.4.2026 bis 31.3.2027 liegt er laut Revisionsverband bei 2,12 € pro m² und Monat, zuzüglich EVB und der Verzinsung von Eigenmitteln für die Grundkosten. In einem Beispiel der Arbeiterkammer steigt dieser Anteil so von 1,19 € beim Altmieter auf den damaligen Grenzbetrag von 2,05 € pro m² für die neue Mietpartei (Stand 2024).

Beim Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) liegt der Neubau klar vorne. Er hängt vom Alter des Hauses ab, nicht vom Mietvertrag: Von 1.4.2026 bis 31.3.2027 darf er laut Revisionsverband im 1. bis 5. Jahr nach dem Erstbezug höchstens 0,61 € pro m² betragen, ab dem 30. Jahr bis zu 2,41 €. Für eine 70 m² große Wohnung sind das höchstens 42,70 € im Neubau und 168,70 € in einem Haus ab dem 30. Jahr. Ein höherer EVB ist aber nicht nur eine Last, denn damit werden Reparaturen und Sanierungen am Haus bezahlt. Wie sich die Miete insgesamt zusammensetzt, zeigt der Artikel Kosten einer Genossenschaftswohnung.

Kaufoption: Was sich für Nachmieter ändert

Wer die Wohnung später kaufen will, sollte genau hinsehen. Einen gesetzlichen Anspruch nach § 15c WGG gibt es nur bei geförderten Wohnungen über 40 m², wenn die Förderung bei Vertragsabschluss aufrecht war und ein Einmalbetrag über der gesetzlichen Mindesthöhe eingehoben wurde. Laut Revisionsverband liegt sie von 1.4.2026 bis 31.3.2027 bei 95,17 € pro m². Beim Erstbezug zählen dafür Beiträge zu den Grund- und Baukosten, bei einer späteren Vermietung nur Beiträge zu den Grundkosten. Außerdem besteht der Anspruch längstens bis zum Ende des 30. Jahres nach dem Erstbezug des Hauses, in einem älteren Haus bleibt dir also weniger Zeit.

Ob ein Kaufanspruch besteht, sollte aus dem Mietvertrag hervorgehen: Die Bauvereinigung muss dort laut § 15f WGG auf den gesetzlichen Anspruch und deine Antragsrechte hinweisen. Frag vor der Unterschrift nach, wenn dazu nichts im Vertrag steht. Ab wann und zu welchem Preis du kaufen kannst, erklärt der Artikel Genossenschaftswohnung kaufen.

Zustand, Energiestandard und Mitsprache

Beim Erstbezug ziehst du in eine neue Wohnung und kannst oft noch mitreden. Laut Arbeiterkammer Wien regelt der Vertrag üblicherweise auch Sonderwünsche bei der Ausstattung, etwa Fristen und welche Kosten du zurückbekommst. Manchmal legt er fest, welche Firmen du dafür beauftragen musst. Die Arbeiterkammer rät dann zu Vergleichsangeboten, denn manchmal ist es günstiger, die Grundausstattung zu nehmen und Wünsche erst später umzusetzen. Die Wohnung selbst siehst du vorher oft nur auf dem Plan: Bei geförderten Neubauwohnungen, die über die Wohnberatung Wien vergeben werden, bekommt laut Wohnberatung die erstgereihte Person zunächst eine Einladung zur Planbesichtigung.

Bei einer Wiedervermietung siehst du die echte Wohnung, übernimmst sie aber so, wie sie ist. Verlangt der Vormieter eine Ablöse für Möbel oder Investitionen, darf sie laut Arbeiterkammer den Zeitwert nicht übersteigen. Halte den Zustand bei der Übergabe mit Fotos und Protokoll fest. Mehr dazu im Artikel Nachmieter und Ablöse. Den Energiestandard kannst du in beiden Fällen vergleichen: Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz müssen schon im Inserat der Heizwärmebedarf und der Endenergiebedarf samt Effizienzklasse stehen, und vor deiner Vertragserklärung muss dir der Vermieter einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen.

Wartezeit: Vormerkung für ein Projekt oder schnelle Zusage?

Für einen Erstbezug meldest du dich meist für ein Projekt an, das noch in Planung oder Bau ist. Bei der Wiener Bauvereinigung Neues Leben etwa kannst du dich für solche Anlagen unverbindlich vormerken und wirst nach Vormerkdatum informiert, sobald Pläne und Preise feststehen. Einziehen kannst du erst, wenn das Haus fertig ist.

Bei Wiedervermietungen läuft es anders: Neues Leben führt für frei werdende Wohnungen keine Warteliste, die Zahl der Vormerkungen pro Wohnung ist begrenzt, danach sind keine weiteren mehr möglich. Lange leer stehen solche Wohnungen nicht. Rechnerisch dauert der Leerstand beim Mieterwechsel laut Verband der gemeinnützigen Bauvereinigungen im Schnitt rund 48 Tage. Wie viele Wohnungen frei werden, hängt stark vom Bundesland ab: 2025 reichte die Wiedervermietungsrate nach dem Sitz des Bauträgers von 9,6 % in der Steiermark bis 4,3 % in Salzburg. Womit du insgesamt rechnen musst, steht im Artikel zur Wartezeit auf eine Genossenschaftswohnung.

Schnell sein zahlt sich aus: Wo die Zahl der Vormerkungen pro Wohnung begrenzt ist, musst du bei Wiedervermietungen rasch sein, um überhaupt vorgemerkt zu werden. Immo-Spezl sammelt Angebote gemeinnütziger Bauträger aus ganz Österreich und meldet dir neue Treffer per Push, E-Mail oder Telegram, ob Neubauprojekt oder frei gewordene Wohnung.

Für wen passt was?

• Erstbezug, wenn du genug Erspartes für den vollen Finanzierungsbeitrag hast, Zeit bis zur Fertigstellung einplanen kannst, Wert auf einen Neubau mit niedrigem EVB legst oder die Wohnung später kaufen willst.
• Wiedervermietung, wenn du rasch eine Wohnung brauchst, weniger Eigenmittel aufbringen kannst oder die Wohnung vor der Zusage sehen willst. Rechne dafür mit einem höheren EVB und klär, ob eine Kaufoption besteht.
• Beides parallel, wenn du flexibel bist: Lass dich für Neubauprojekte vormerken und halte gleichzeitig nach frei werdenden Wohnungen Ausschau. Wege mit wenig Erspartem zeigt der Artikel Genossenschaftswohnung ohne Eigenmittel.